Vender Casa em Compropriedade: O Que Fazer Quando um Proprietário Não Concorda
adminA compropriedade resulta muitas vezes de uma compra a meias, de uma herança ou de um divórcio. O problema surge quando um dos proprietários quer vender e o outro não.
Neste guia, saiba o que a lei permite, como funciona o direito de preferência e que passos seguir para a venda de imóvel em compropriedade.
O Que é a Compropriedade de um Imóvel?
A compropriedade de um imóvel acontece quando duas ou mais pessoas, singulares ou coletivas, possuem, em simultâneo, o direito de propriedade sobre o mesmo bem.
Nestes casos, cada uma tem uma quota-parte, sem que o imóvel esteja dividido fisicamente.
Quais os Prós da Compropriedade?
A compra de um imóvel em compropriedade permite dividir o investimento entre várias pessoas, o que pode facilitar a aquisição de uma casa de valor mais elevado.
Entre as principais vantagens, destacam-se:
- Investimento inicial mais acessível: o preço de compra é repartido entre os comproprietários, de acordo com a participação de cada um;
- Partilha de despesas: os encargos com o imóvel, como a manutenção e as obras necessárias, são distribuídos entre os proprietários, em regra, na proporção das respetivas quotas;
- Liberdade para vender a quota-parte: cada comproprietário pode vender a sua participação no imóvel sem necessitar do consentimento dos restantes, desde que respeite o direito de preferência legalmente aplicável.
Quais os Contras da Compropriedade?
Apesar destas vantagens, a compropriedade exige uma boa relação entre os proprietários, sobretudo nas decisões relacionadas com a utilização, conservação e eventual venda do imóvel.
Assim sendo, os principais desafios deste regime são:
- Decisões conjuntas sobre o uso, a venda e as obras;
- Conflitos entre comproprietários, sobretudo em heranças e divórcio;
- Menor liquidez, porque vender uma quota é mais difícil do que vender o imóvel inteiro;
- Risco de venda forçada, já que qualquer comproprietário pode exigir a divisão.
Pode um Comproprietário Vender o Imóvel Todo?
Não é possível vender a casa sem acordo de um proprietário, pois todos precisam de intervir na escritura, pessoalmente ou por procurador.
Sem esse acordo, o comproprietário só pode dispor da sua quota, pois vender uma parte concreta da casa sem consentimento conta como venda de coisa alheia, prevista no Artigo 1408.º do Código Civil.
Posso Vender a Minha Quota num Imóvel em Compropriedade?
Sim, pode vender a sua quota-parte, ou parte dela, sem autorização dos restantes.
Para vender uma quota-parte de imóvel, é preciso seguir os mesmos trâmites da venda de imóveis, isto é, fazer escritura pública ou documento particular autenticado. Contudo, tem de respeitar o direito de preferência dos restantes comproprietários.
É Possível Vender uma Casa Quando um dos Proprietários Não Concorda?
Pode vender a sua quota sem o acordo dos outros, mas não pode vender a casa toda.
Para vender a casa sem acordo de um proprietário, o caminho é, regra geral, a divisão judicial.
Como Funciona o Direito de Preferência na Venda de uma Quota?
Se pretende vender a sua quota-parte de um imóvel a alguém que não seja comproprietário, deve respeitar as regras de compropriedade, incluindo o direito de preferência, previsto no Artigo 1409.º do Código Civil.
Para respeitar este direito, deve:
- Comunicar a intenção de venda aos restantes comproprietários, com indicação do preço e das condições do negócio;
- Aguardar a resposta: regra geral, os comproprietários têm 8 dias após a comunicação para exercer o direito de preferência;
- Avançar com a venda a terceiros, caso nenhum dos comproprietários exerça esse direito dentro do prazo aplicável.
Se vender a quota-parte sem respeitar o direito de preferência, o comproprietário prejudicado pode recorrer aos tribunais para adquirir a quota vendida.
De acordo com o Artigo 1410.º do Código Civil, tem 6 meses, a contar do conhecimento dos elementos essenciais da venda, para propor uma ação de preferência. Deve ainda depositar o preço devido nos 15 dias seguintes à apresentação da ação.
Se a ação for julgada procedente, o comproprietário pode adquirir a quota nas condições legalmente previstas, substituindo o comprador inicial.
O Que Fazer Quando um dos Proprietários Não Quer Vender a Casa?
Se um dos comproprietários não quiser vender a casa, o primeiro passo é tentar chegar a um acordo. Existem várias soluções, tais como:
- Venda da quota-parte: proponha aos restantes proprietários que comprem a sua parte do imóvel;
- Venda conjunta: tente negociar a venda da casa a terceiros, com a concordância de todos;
- Divisão judicial: se não houver acordo, pode recorrer ao tribunal através de uma ação de divisão de coisa comum.
Segundo o Artigo 1412.º do Código Civil, nenhum comproprietário é obrigado a manter-se numa situação de compropriedade, salvo se existir um acordo de indivisão válido.
Se a casa não puder ser dividida, o tribunal pode permitir que um ou vários comproprietários fiquem com o imóvel, mediante acordo e compensação financeira aos restantes.
Na ausência de acordo, o imóvel pode ser vendido judicialmente e o valor repartido de acordo com as quotas de cada proprietário, nos termos do Artigo 929.º do Código de Processo Civil.
O Que Acontece Quando um dos Comproprietários Vive na Casa e Não Quer Sair?
De acordo com o Artigo 1406.º do Código Civil, qualquer comproprietário pode usar a casa, desde que não prive os outros desse uso.
Os restantes coproprietários podem pedir a divisão em tribunal e, consoante o caso, reclamar uma compensação.
Como Vender uma Casa em Compropriedade Após uma Separação, Divórcio ou Herança?
Após um divórcio ou uma herança, a casa fica muitas vezes em compropriedade entre ex-cônjuges ou herdeiros.
Antes da venda de imóvel em compropriedade, é necessário formalizar a partilha. Depois, decidam em conjunto se vendem o imóvel ou se um fica com ele e compensa os outros.
Que Documentos São Necessários para Vender uma Casa em Compropriedade?
Para que possa vender uma casa com dois ou mais proprietários, precisa de:
- Certidão permanente do registo predial, com os comproprietários e as quotas;
- Caderneta predial;
- Licença de utilização;
- Certificado energético;
- Documentos de identificação de todos os vendedores;
- Prova da comunicação aos comproprietários, para provar o respeito pelo direito de preferência entre comproprietários;
- Habilitação de herdeiros, quando a quota vem de herança.
Na compropriedade de prédios rústicos, a venda pode ainda exigir a certidão de compropriedade. Pode pedi-la na Câmara Municipal.
Que Impostos e Despesas Existem na Venda de uma Casa em Compropriedade?
A venda de imóvel em compropriedade obriga ao pagamento dos seguintes impostos e despesas:
- IMT, pago pelo comprador sobre o valor da quota adquirida;
- Imposto do Selo, de 0,8% sobre o valor da transmissão;
- Escritura e registo predial, com custos variáveis;
- IRS sobre a mais-valia, pago pelo vendedor, quando exista ganho;
- Custas judiciais, se for necessária a ação de divisão de imóvel entre comproprietários.
Como Vender uma Casa em Compropriedade Passo a Passo?
Para vender uma casa com mais do que um proprietário, precisa de:
- Pedir a certidão do registo predial e confirmar as quotas;
- Falar com os restantes comproprietários e tentar um acordo de venda conjunta;
- Pedir uma avaliação do imóvel, para fixar um preço de referência;
- Comunicar o projeto de venda a quem tem preferência, se vender só a quota;
- Assinar a escritura e registar a venda;
- Recorrer à ação de divisão se um dos proprietários não quiser vender.
Quais as Alternativas à Compropriedade no Investimento Imobiliário?
Se procura um investimento imobiliário conjunto sem os conflitos do regime de compropriedade, considere:
- Sociedade imobiliária, que detém o imóvel e distribui os resultados pelos sócios;
- Fundos de investimento imobiliário, supervisionados pela CMVM;
- Propriedade horizontal, que separa frações autónomas quando o edifício o permite.
Antes de decidir, peça aconselhamento jurídico e fiscal.
Como Pode a floresta IMOBILIÁRIA Ajudar na Venda do Imóvel?
Vender em compropriedade exige negociação, documentos em ordem e respeito pelos prazos legais, o que exige uma excelente relação entre os comproprietários.
Na floresta IMOBILIÁRIA, ajudamos a avaliar o imóvel, a contactar os comproprietários e a preparar a escritura.
Fale connosco e avance com mais segurança para a venda de compropriedade de prédios urbanos ou rústicos.
