Casas Hipotecadas para Venda: Tudo o Que Precisa de Saber

As casas hipotecadas para venda atraem quem procura boas oportunidades, mas levantam muitas dúvidas. Quem compra herda a dívida do vendedor? O imóvel pertence ao banco?

Comprar uma casa com hipoteca é uma situação comum e, com os cuidados certos, perfeitamente viável, tanto para habitar como para investir no imobiliário.

Neste guia, entenda como funciona, que documentos pedir e onde encontrar estes imóveis.

 

O Que é uma Casa Hipotecada?

Uma casa hipotecada é um imóvel que serve de garantia a um empréstimo, normalmente um crédito habitação. Isto significa que, se o proprietário deixar de pagar o empréstimo, a entidade credora pode recorrer à venda da casa para recuperar o dinheiro em dívida.

De acordo com o Artigo 686.º do Código Civil, a entidade credora tem prioridade sobre outros credores para receber o valor em dívida, nos termos da lei.

Como fica registada publicamente, a hipoteca pode ser consultada por qualquer pessoa.

 

Uma Casa Hipotecada Pertence ao Banco?

Não, mesmo que a casa esteja hipotecada, esta continua a pertencer ao proprietário, que pode viver nela e, em regra, vendê-la.

Caso o proprietário deixe de pagar as prestações, o banco pode iniciar um processo de execução, que poderá levar à venda da casa para recuperar o dinheiro em dívida.

 

Casa Hipotecada, Casa Penhorada e Imóvel da Banca: Quais São as Diferenças?

Apesar de serem confundidos, estes três tipos de imóveis têm bastantes diferenças, sobretudo em relação ao proprietário, à situação da dívida e à forma de venda.

Veja a tabela comparativa a seguir.

 

	Casas hipotecadas	Casas penhoradas	Imóveis da banca
Proprietário	O comprador	O devedor (com restrições)	O banco
Origem	Crédito à habitação ativo	Dívida fiscal ou judicial	Retomado por incumprimento ou dação
Situação	Serve de garantia a uma dívida, mas é habitada normalmente	Foi penhorada para cobrar uma dívida	Pertence ao banco, que decidiu colocar o imóvel no mercado
Como se vende	Normalmente, pelo proprietário ou por uma agência imobiliária	Geralmente, através de leilões	Diretamente pelo banco ou por uma agência imobiliária

 

É Possível Vender uma Casa com Hipoteca?

Sim, a venda de casa com hipoteca é uma situação frequente e perfeitamente legal. Para fazê-lo, é preciso garantir que a dívida fica paga no momento da escritura.

Se o preço de venda for inferior ao valor em dívida, o vendedor precisa de cobrir a diferença.

Antes de avançar com este processo, informe-se junto do banco sobre o valor em dívida.

 

O Que Acontece à Hipoteca Quando a Casa é Vendida?

Na escritura, o vendedor liquida saldo em dívida ao banco, pelo que a hipoteca se extingue, nos termos do Artigo 730.º do Código Civil.

Embora este requisito seja obrigatório, o registo não desaparece sozinho. Para a hipoteca se extinguir, é preciso pedir o cancelamento no Registo Predial, apresentando o documento emitido pelo banco, o distrate.

 

Como Funciona o Distrate da Hipoteca?

O distrate da hipoteca é o documento em que o banco declara a dívida paga e autoriza o seu cancelamento. O proprietário é o responsável por pedir este documento.

Por norma, o banco tem 14 dias úteis para o emitir. Depois, o cancelamento deve ser pedido no Registo Predial no prazo de 30 dias.

 

 

 

 

É Possível Comprar uma Casa com Hipoteca Ativa?

Sim, é possível comprar casa com hipoteca ativa, pois o vendedor é o responsável por liquidá-la no ato da escritura. Ou seja, o comprador não fica com o empréstimo do vendedor.

Se o comprador financiar noutro banco, as instituições coordenam-se através de um protocolo da Associação Portuguesa de Bancos.

 

Como Comprar uma Casa Hipotecada: Passo a Passo

Para comprar uma casa hipotecada com segurança, precisa de:

 

1. Pedir a Certidão do Registo Predial

Obtenha a Certidão Permanente do Registo Predial para confirmar quem é o atual proprietário e verificar todos os ónus, encargos ou penhoras registadas sobre o imóvel.

 

2. Solicitar o Extrato para Liquidação

Peça ao vendedor que obtenha junto do banco dele o documento oficial com o saldo em dívida atualizado e as condições para a emissão do distrate.

 

3. Apresentar a Proposta de Compra

Formalize a sua intenção com uma proposta de compra, detalhando o valor oferecido, a forma de pagamento e os prazos pretendidos para o negócio.

 

4. Assinar o Contrato-Promessa (CPCV)

Garanta que o CPCV inclui uma cláusula de salvaguarda explícita, que obriga o vendedor a transmitir o imóvel totalmente livre de quaisquer ónus, encargos ou hipotecas, sob pena de incumprimento contratual e devolução do sinal em dobro.

 

5. Avaliar e Aprovar o Crédito Habitação

Caso necessite de financiamento, avance com o pedido no seu banco. O avaliador irá analisar o imóvel e o banco emitirá a carta de aprovação (FINE), articulando-se diretamente com o banco do vendedor para o dia do ato público.

 

6. Realizar a Escritura e Entregar o Distrate

No momento da assinatura da escritura, garanta que o banco do vendedor entrega o distrate de hipoteca, extinguindo formalmente a dívida antiga.

 

7. Registar a Compra e o Cancelamento

Submeta o registo na Conservatória do Registo Predial, para garantir que a casa fica registada oficialmente em seu nome e 100% limpa de encargos antigos.

 

Que Documentos Deve Verificar Antes de Comprar uma Casa Hipotecada?

Antes de assinar, reúna e confirme estes documentos:

• Certidão do Registo Predial permanente;
• Caderneta predial;
• Licença de utilização;
• Certificado energético;
• Declaração de não dívida ao condomínio (quando aplicável);
• Declaração do banco, com o saldo em dívida e a autorização do distrate.

 

 

 

 

Que Impostos e Despesas Existem na Compra?

A compra de uma casa hipotecada tem os mesmos custos de qualquer compra de habitação:

• IMT;
• Imposto do Selo (0,8% sobre o valor da compra);
• Escritura e registo;
• IMI (pago todos os anos).

 

É Possível Pedir Crédito para Comprar uma Casa Hipotecada?

Tal como qualquer outra compra, o banco avalia o imóvel, analisa o seu perfil e exige o cancelamento da hipoteca antiga. O novo crédito fica garantido por uma nova hipoteca a favor do seu banco.

O crédito segue o regime do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, em que o banco financia até 90% do valor de avaliação. Além disso, analisa sua taxa de esforço, que o Banco de Portugal recomenda não ultrapassar 45%.

 

Que Cuidados Deve Ter Antes de Comprar uma Casa com Hipoteca?

Sejam casas penhoradas pelo banco ou leilões de casas penhoradas, existem cuidados que deve seguir antes da compra, tais como:

• Confirmar todos os encargos, como penhoras ou outros ónus registados;
• Verificar o que a hipoteca garante, pois algumas cobrem mais do que um crédito;
• Condicionar o pagamento ao cancelamento durante a escritura;
• Confirmar a titularidade, pois o vendedor tem de ser o proprietário registado.

Para evitar transtornos, o ideal é contar com apoio especializado de um(a) advogado(a).

 

Onde Encontrar Casas Hipotecadas para Venda?

Para encontrar casas hipotecadas à venda em Portugal, pode consultar agências imobiliárias, uma vez que estes imóveis são anunciados como qualquer outro. Antes de comprar, confirme se existem hipotecas ou outros encargos associados ao imóvel.

Para a venda de casas penhoradas pelos bancos, ou para imóveis penhorados pelos bancos, existem canais próprios que pode consultar:

• Sites dos bancos;
• Portal das Finanças: decorrem os leilões eletrónicos das casas penhoradas pelas Finanças;
• e-leilões: plataforma da Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução para vendas judiciais.

Nos leilões de casas penhoradas, o imóvel vende-se no estado em que se encontra, por isso, confirme as condições de visita antes de licitar.

 

Encontre Casas Penhoradas Para Venda em Braga

Comprar ou vender uma casa com hipoteca exige rigor com documentos e cumprimento de prazos.

Na floresta IMOBILIÁRIA, acompanhamos todo o processo, desde a verificação documental ao momento da escritura.

Fale connosco e avance com mais segurança para a compra do seu imóvel de sonho.