Distrate de hipoteca: Quando e como fazer
adminJá ouviu falar do distrate de hipoteca, mas não sabe muito bem o que é? Normalmente surge quando pretende vender a casa que comprou com um crédito à habitação. Mas também acontece noutras situações.
Para além do distrate hipoteca, também existe o protocolo APB que poderá fazer mais sentido. Se tem um crédito à habitação, é importante que saiba tudo sobre o distrate de hipoteca. Continue a ler e esclareça todas as suas dúvidas.
O que é o distrate de hipoteca?
O distrate de hipoteca acontece quando a dívida do crédito à habitação que contraiu é totalmente paga.
O banco vai emitir um documento onde refere que a hipoteca terminou e a dívida do crédito à habitação se extinguiu, ou seja, é um comprovativo de cancelamento do registo de hipoteca associado ao crédito.
O banco renuncia assim à hipoteca do seu imóvel já que a dívida está totalmente liquidada.
Recorde-se que sempre que contrai um crédito à habitação, o banco realiza uma hipoteca sobre o imóvel. É uma espécie de garantia sobre o empréstimo. Se não pagar, a casa será hipotecada pelo banco.
Esta hipoteca fica sempre registada na certidão permanente do imóvel.
O pedido de distrate de hipoteca pode ser realizado em três situações diferentes.
Em que consiste o distrate de hipoteca?
O distrate de hipoteca consiste num documento emitido pela Instituição Financeira ao devedor do crédito à habitação e que este último deve entregar na Conservatória do Registo Predial respetiva para que se proceda ao cancelamento do registo da hipoteca.
Ou seja vai-se proceder à extinção de hipoteca ou anulação de hipoteca.
Sempre que é realizado um contrato hipotecário, a respetiva hipoteca é registada no Registo Predial.
Quando é realizado o distrate de hipoteca?
O distrate de hipoteca pode ser pedida em 3 situações específicas:
- Liquidação total do crédito à habitação por liquidação antecipada: quando vende a sua casa para a qual pediu o empréstimo à habitação;
- Liquidação total do crédito à habitação no final do prazo estipulado: acabou de pagar na totalidade o empréstimo, dentro do prazo contratualizado;
- Se deu o seu imóvel para alguma garantia: o distrate de hipoteca é realizado quando procedeu à liquidação total desse crédito em específico.
Quem pode pedir o distrate?
Se o motivo for a venda da casa, o distrate hipoteca deve ser pedido por quem celebrou o contrato de compra e venda com financiamento. Tem 10 dias para registar a rescisão de hipoteca e também indicar o novo proprietário e hipoteca.
No caso do cancelamento da hipoteca se dever ao reembolso antecipado da totalidade do empréstimo do crédito à habitação, deverá ser o proprietário da casa a organizar o cancelamento.
O distrate de hipoteca é necessário em que cenários?
O pedido de distrate de hipoteca acontece quando vende o imóvel sobre o qual existe a hipoteca, realiza uma transferência do crédito à habitação ou paga na totalidade o empréstimo que contraiu.
No primeiro caso, o banco irá emitir o distrate bancário, sem a dívida estar ainda liquidada. Esta dívida será liquidada com o valor que receber da venda. Este cancelamento e os respetivos custos é suportado inteiramente por si.
Mal o banco receba o cheque do novo proprietário, desconta o valor em dívida e deixa o remanescente na sua conta bancária.
No caso do pedido de transferência de um crédito à habitação, o distrate de hipoteca é acompanhado pela criação de uma nova hipoteca do banco onde vai transferir o crédito à habitação.
Também aqui terá de suportar os custos, mas deverá sempre renegociar com o banco para onde vai transferir o crédito à habitação.
No último cenário, quando paga a totalidade do empréstimo, solicite de imediato ao banco o cancelamento da hipoteca.
A entidade bancária tem um prazo de 14 dias para resolver a situação. Precisará depois de levar o documento ao Conservatório do Registo Predial.
Como realizar o pedido de distrate de hipoteca?
O pedido de distrate de hipoteca deve ser realizado no banco onde tem o crédito à habitação. Irá receber um documento específico que deverá preencher.
Este documento e o respetivo processo de distrate bancário não têm qualquer custo desde 2021, quando entrou em vigor a Lei 57/2020.
Com este documento nas mãos, deve depois entregá-lo na respetiva Conservatória do Registo Predial.
O prazo para pedir o distrate de hipoteca, na Conservatória do Registo Predial, é de 30 dias a contar da autorização do pedido.
No caso de proceder à venda do imóvel, deve pedir o distrate de hipoteca com uma antecedência de 10 dias da escritura e o banco precisará de estar presente no momento da nova venda e compra do imóvel.
Distrate: qual o preço deste documento?
Depois da entrada em vigor, em Janeiro de 2021, da Lei n.º 57/2020, de 28 de agosto, as entidades bancárias deixaram de poder cobrar qualquer valor pela emissão dos documentos para extinção do distrate.
O valor agora é de 50 euros para realizar o cancelamento da hipoteca junto da Conservatória do Registo Predial. Isto para um prazo de 60 dias. Fora deste prazo, o respetivo valor dobra.
Protocolo APB: o que é?
Em primeiro lugar, deve saber o que é o Protocolo APB. Este acordo diz respeito a um protocolo entre bancos, onde o cliente que está a vender o imóvel e tem ainda o empréstimo, precisa de se deslocar ao seu banco e obter um termo de autorização.
O comprador que vai comprar essa casa com crédito habitação, precisa por sua vez de submeter esse termo de autorização ao seu banco.
Mesmo antes da assinatura da escritura, a entidade bancária a favor da qual se encontra constituída a hipoteca, deve enviar internamente uma mensagem swift ao banco financiador. Nesta mensagem, vai um código para consulta eletrónica do termo de cancelamento da hipoteca.
Qual a diferença entre Distrate e Protocolo APB?
No fundo, o Protocolo APB é um acordo entre os bancos/instituições bancárias que pretende simplificar todo o processo de cancelamento de hipotecas.
Tenha atenção que nem todos os bancos aderiram a este protocolo que visa agilizar todos os processos. Precisa primeiro de perceber se é possível avançar.
Já o distrate diz respeito ao pedido realizado pelo cliente ao banco a favor do qual está constituída a hipoteca e que pode acontecer nas situações já descritas anteriormente.
Quais são os documentos necessários para o distrate de hipoteca?
Normalmente, precisa de solicitar o pedido ao seu banco o pedido de distrate e preencher um formulário que será entregue.
Conclusão
Depois de perceber tudo o que envolve o distrate de hipoteca, poderá proceder ao seu pedido sem complicações. No caso de pretender vender o imóvel e o comprador tiver pedido o empréstimo noutro banco, poderá verificar se é possível avançar com o Protocolo APB já que permite agilizar todo o processo.
Saber como tudo se processa, evitará dores de cabeça futuras.
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