Avaliação Bancária Baixa: Como Evitar Perder a Compra da Casa

Encontrou a casa certa, negociou o preço e está pronto para avançar, mas depois chega a avaliação bancária. Vem abaixo do valor combinado? É mais comum do que imagina.

Neste guia, entenda o que é a avaliação bancária, como funciona e o que fazer quando o valor não corresponde ao esperado.

 

O Que É a Avaliação Bancária?

A avaliação bancária é um relatório técnico que determina o valor de mercado de um imóvel.

Também chamada avaliação bancária do imóvel ou avaliação de imóvel, é realizada por um perito avaliador credenciado, independente do banco e do comprador.

Este perito tem de estar registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), nos termos da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, para existir ausência de conflitos de interesse.

 

Para Que Serve a Avaliação Bancária no Crédito Habitação?

A avaliação bancária para o crédito habitação serve para o banco confirmar que o imóvel tem valor suficiente para garantir o crédito solicitado. Com base neste valor, a instituição define o montante máximo do empréstimo.

Segundo as regras do Banco de Portugal, o financiamento não pode ultrapassar 90% do valor mais baixo entre a avaliação e o preço de compra.

 

A Avaliação Bancária é Obrigatória para Comprar Casa?

É obrigatória sempre que recorre a crédito habitação, nos termos do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho.

Se comprar a casa com capital próprio, isto é, sem financiamento bancário, não precisa de avaliação bancária da casa.

 

Como Funciona a Avaliação Bancária?

O processo de avaliação bancária da casa começa depois de submeter o pedido de crédito ao banco. A partir desse momento, a instituição designa um perito avaliador, que agenda uma visita ao imóvel.

Durante a visita, o perito analisa aspetos como:

• Localização;
• Área;
• Estado de conservação;
• Acabamentos.

A avaliação inclui ainda uma comparação com transações semelhantes na mesma zona, antes de elaborar o relatório final.

 

Quando Se Faz a Avaliação Bancária?

A avaliação acontece depois da pré-aprovação do crédito habitação, já com o imóvel identificado. Normalmente, é pedida assim que assina o contrato-promessa de compra e venda.

Pode também ser feita numa fase de simulação inicial, mas o valor definitivo só se confirma com o imóvel concreto já escolhido.

 

 

 

 

Quais os Documentos Necessários para Pedir uma Avaliação Bancária?

Por norma, o banco ou o perito solicita a documentação necessária. Regra geral, os documentos pedidos para uma avaliação do imóvel pelo banco costumam ser:

• Caderneta predial do imóvel;
• Certidão do registo predial;
• Certificado energético;
• Licença de utilização.

Em imóveis mais recentes, pode ser pedida ainda a ficha técnica da habitação.

 

Quanto Tempo Demora a Avaliação Bancária?

Desde o pedido até à entrega do relatório, o processo costuma demorar entre um a duas semanas. Este prazo pode variar consoante a disponibilidade do perito e a complexidade do imóvel.

Os imóveis em zonas rurais, ou com características menos comuns, podem levar mais tempo a avaliar.

 

Quanto Custa uma Avaliação Bancária?

O custo situa-se, normalmente, nas centenas de euros, consoante o tipo de imóvel e a localização.

Antes de avançar, pode utilizar um simulador de avaliação bancária de imóveis para ter uma estimativa aproximada do valor esperado.

Este custo é, na maioria dos casos, suportado pelo cliente, mas alguns bancos incluem a avaliação em pacotes promocionais de crédito habitação.

 

O Que Acontece se a Avaliação Bancária For Baixa?

Quando a avaliação bancária é inferior ao preço de compra, em vez de financiar o preço acordado, o banco financia apenas 90% do valor da avaliação. A diferença tem de ser coberta com capital próprio.

Por exemplo, numa casa de 200.000€ avaliada em 180.000€, o banco financia até 162.000€. Ou seja, o comprador precisa de reunir os restantes 38.000€.

 

 

 

 

Uma Avaliação Bancária Baixa Significa que o Crédito Foi Recusado?

Não, significa apenas que o montante disponível é menor do que o esperado. O crédito pode continuar aprovado, mas com um valor de financiamento reduzido.

A decisão depende sempre da capacidade do comprador para cobrir a diferença, seja com poupanças, outro imóvel como garantia bancária, ou renegociação do preço.

 

É Possível Contestar uma Avaliação Bancária?

Se discordar do valor apresentado, pode pedir ao banco uma segunda avaliação, com outro perito. Mas atenção, alguns bancos cobram uma nova comissão por este pedido.

Pode ainda apresentar uma avaliação alternativa, feita por um perito independente, para sustentar o seu pedido de revisão junto do banco.

 

Como Evitar Que a Avaliação Bancária Fique Abaixo do Valor de Compra?

Para evitar que a avaliação bancária fique abaixo do preço, peça uma avaliação preliminar antes de negociar com o vendedor. Isto ajuda a alinhar expectativas desde o início do processo.

Evite basear a oferta apenas em anúncios de imóveis semelhantes. Em vez disso, conte com a ajuda de um(a) agente imobiliário experiente.

 

Quais os Erros a Evitar Quando a Avaliação Bancária Vem Abaixo do Valor da Compra?

Quando a avaliação bancária do crédito habitação vem abaixo do esperado, evite:

 

1. Avançar Sem Rever o Orçamento

Se avançar sem rever o orçamento total disponível, pode precisar de recorrer a poupanças ou a outro crédito, muitas vezes em condições menos vantajosas.

 

2. Não Negociar com o Vendedor

Antes de desistir do negócio, negoceie com o vendedor. Muitas vezes, existe margem para ajustar o preço final à luz do valor da avaliação.

 

3. Ignorar o Relatório de Avaliação

O documento pode revelar problemas no imóvel que justificam o valor mais baixo, o que é útil para decidir com segurança ou negociar a um novo valor.

 

4. Não Explorar Alternativas de Financiamento

Desistir do negócio sem considerar outras opções de financiamento é também precipitado.

Um crédito complementar, uma segunda avaliação ou o apoio de um familiar podem resolver a diferença em falta.

 

Como Negociar com o Vendedor Depois de uma Avaliação Bancária Baixa?

Se o imóvel que quer comprar vier com uma avaliação abaixo do esperado, apresente o relatório de avaliação ao vendedor como argumento objetivo. Um documento técnico independente costuma pesar mais do que uma simples proposta verbal.

Muitos vendedores preferem ajustar o preço a perder a venda, por isso, proponha um novo preço próximo do valor avaliado, ou peça um prazo adicional para reunir o capital em falta.

 

Precisa de Apoio na Compra do Seu Imóvel?

Uma avaliação bancária baixa não precisa de significar o fim do negócio.

Na floresta IMOBILIÁRIA, ajudamos a preparar a compra com realismo desde o início, evitando surpresas nesta fase.

Fale connosco e avance com mais segurança.