Mais-Valias Herança: Tudo o que Precisa de Saber

As mais-valias de herança podem levantar diversas questões fiscais, sobretudo no que diz respeito ao valor a pagar.

Compreender as regras em vigor é essencial para evitar surpresas e otimizar a gestão do património herdado.

Neste guia encontra tudo sobre as mais-valias em heranças, desde o cálculo até às isenções.

O que são Mais-Valias de Herança?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido na venda de um bem, sendo tributadas em sede de IRS.

No caso de uma herança, quando um herdeiro vende um imóvel recebido por sucessão, pode estar sujeito ao pagamento de mais-valia.

Em suma, as mais-valias calculam-se com base na diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda.

Quanto se Paga de Mais-Valia na Venda de uma Casa Herdada?

Para calcular o imposto sobre as mais-valias considera-se 50% do valor apurado.

Este montante também está sujeito à taxa de IRS, que corresponde ao escalão de rendimento do herdeiro.

Qual é o Valor de Referência Quando se Herda Apenas Parte do Imóvel?

Se herda apenas uma parte do imóvel, o valor de referência para efeitos fiscais corresponde à sua quota-parte na herança.

Por exemplo, se deter 12,5% do imóvel, só deve declarar 12,5% do valor obtido na venda do imóvel. O cálculo do imposto sobre as mais-valias terá como base essa percentagem.

O mesmo princípio aplica-se às despesas associadas à venda, como a comissão da imobiliária, que também só se pode deduzir na proporção da sua quota-parte.

Mesmo que todos os herdeiros tenham acordado que o montante da venda fique apenas para um deles, essa partilha não altera a forma de declarar o rendimento. O esclarecimento é feito pela Autoridade Tributária (AT) na Informação Vinculativa – Processo n.º 27052, de 29 de outubro de 2024.

Como Saber qual Foi o Valor de Aquisição da Casa Herdada?

No caso de imóveis herdados, o valor de aquisição corresponde ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) atribuído ao imóvel à data do falecimento do anterior proprietário.

Estão Isentos de Mais-Valia os Imóveis Adquiridos Antes do dia 1 de Janeiro de 1989?

Os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor o Código do IRS, estão isentos do pagamento de mais-valias.

Esta regra aplica-se tanto a imóveis adquiridos como a imóveis herdados, desde que tenham sido comprados antes dessa data.

Em que Situações Existe Exclusão de Tributação de Mais-Valias?

A isenção de tributação sobre mais-valias aplica-se nos seguintes casos:

Imóveis adquiridos antes de 1989, ano em que entrou em vigor o Código do IRS;
Maiores de 65 anos ou reformados que reinvistam as mais-valias da venda da habitação própria e permanente num seguro financeiro de vida, num fundo de pensões aberto ou no regime público de capitalização. O reinvestimento das mais-valias da herança deve ocorrer até 6 meses após a venda;
Pessoas que vendem a sua habitação própria e permanente e utilizam o valor da venda para comprar, construir ou reabilitar um imóvel para habitação própria e permanente. Deve-se fazer o reinvestimento no prazo de 36 meses após a venda ou até 24 meses antes.

Como Calcular uma Mais-Valia em Caso de Herança?

Para efetuar o cálculo das mais-valias de imóveis de herança, aplica-se a seguinte fórmula: Valor da venda do imóvel – Valor de aquisição + Encargos com a valorização dos bens (dos últimos 12 anos) = Valor das mais valias imóveis.

Ao valor de aquisição, pode-se ainda aplicar um fator de correção monetária, publicada em Diário da República.

Esta medida pretende evitar que os investidores sejam prejudicados pelo efeito cambial.

Em 2024, este valor foi atualizado pela Portaria n.º 288/2024/1, de 7 de novembro.

Como Evitar Pagar Mais-Valias de Herança?

Pode reinvestir os rendimentos da venda dentro dos prazos estabelecidos ou comprovar a isenção das mais-valias de herança por idade. Por outro lado, pode deduzir algumas despesas no cálculo das mais-valias por herança.

Que Despesas Posso Deduzir das Mais-Valias?

Pode deduzir as seguintes despesas das mais-valias da venda de um imóvel:

Certificado energético;
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis);
Imposto do Selo;
Comissão da imobiliária;
Custos com solicitadoria;
Despesas com escrituras;
Obras de manutenção e conservação que valorizaram o imóvel nos últimos 12 anos.

Tenho de Declarar os Bens Herdados no IRS?

Deve declarar os bens herdados no IRS, sobretudo se os vender e gerar mais-valias.

No caso da venda de imóveis herdados, precisa de incluí-la na declaração de IRS do ano em que a transação ocorreu.

Mesmo que não tenha imposto a pagar, deve sempre reportar a venda e as mais-valias.

O que Acontece se Não Declarar uma Mais-Valia?

O incumprimento da obrigação fiscal pode resultar em coimas e juros de mora.

A Autoridade Tributária pode detetar omissões através do cruzamento de dados bancários e registos de propriedade.

Qual é o Prazo para Declarar as Mais-Valias?

Deve declarar as mais-valias de imóveis de herança no IRS ao período que corresponde esse proveito patrimonial. Por exemplo, se em 2024 obteve mais-valias ou outros proveitos patrimoniais, tem de os declarar no Anexo G da sua declaração de IRS a entregar em 2025.

Como Declarar as Mais-Valias no IRS?

Para declarar as mais-valias da venda de um imóvel, preencha os anexos G ou G1 da sua declaração de IRS, dependendo da data de aquisição da casa.

Se a casa foi comprada antes de 1 de janeiro de 1989, preencha o anexo G1;
Se a casa foi comprada depois dessa data, preencha o anexo G;
Se a casa foi comprada em datas diferentes (por exemplo, por herança), deve preencher ambos os anexos.

No anexo G, no quadro 4, indique:

O titular do imóvel;
A data de venda (ano e mês) e o valor obtido com a venda;
A data de aquisição e o valor pago pelo imóvel;
As despesas com a transação e com a valorização do imóvel (como obras realizadas nos últimos 12 anos).

No quadro 5, indique o reinvestimento do valor da venda, incluindo o montante e a data em que se realizou.

Conte Ajuda Profissional para Tratar das Mais-Valias de Herança

Lidar com assuntos fiscais nem sempre é simples, sobretudo quando se trata de heranças. Por isso, é crucial contar ajuda profissional.

Nesse sentido, a floresta IMOBILIÁRIA disponibiliza um conjunto de serviços que ajudam em todo o processo, desde avaliação do imóvel até ao apoio e representação judicial.

Somos uma agência imobiliária de destaque em Braga, conhecida pela nossa experiência, profissionalismo e compromisso com os clientes.

Fale connosco e descubra como podemos tornar todo o seu processo numa experiência tranquila!