A propriedade horizontal é um conceito essencial no mercado imobiliário português.

Em suma, este regime permite dividir um edifício em frações independentes, como apartamentos ou lojas, mantendo áreas comuns. Portanto, é fundamental para a gestão de condomínios e para a valorização de imóveis urbanos.

Neste artigo, descubra o que é a propriedade horizontal, como funciona e quais os passos para a sua constituição, de acordo com a legislação em vigor.

O que é Propriedade Horizontal?

A propriedade horizontal é um regime jurídico previsto no Código Civil, que permite que diferentes partes de um prédio, chamadas frações autónomas, pertençam a proprietários distintos, mantendo zonas comuns, como escadas, elevadores ou jardins.

Por exemplo, num prédio com quatro apartamentos, cada um pertence a um proprietário diferente, mas todos partilham os espaços comuns e as despesas de manutenção.

Qual é a Diferença entre Propriedade Horizontal e Vertical?

Na propriedade vertical, o edifício pertence a uma única pessoa ou entidade. Já na propriedade horizontal, o prédio é dividido em frações com autonomia jurídica e fiscal, permitindo a venda, o arrendamento ou a hipoteca de forma independente. Assim, a propriedade horizontal é o modelo usado na maioria dos condomínios urbanos em Portugal.

O que Diz a Lei sobre a Propriedade Horizontal?

A lei da propriedade horizontal está prevista no Código Civil, artigos 1414.º a 1438.º e define regras sobre:

Constituição e alteração do regime;
Direitos e deveres dos condóminos;
Gestão das partes comuns;
Deliberações da assembleia de condomínio;
Responsabilidade por obras e manutenção.

Além disso, a nova legislação da propriedade horizontal tem vindo a atualizar os prazos e as responsabilidades administrativas no processo de licenciamento.

Quais são as Vantagens da Propriedade Horizontal?

Este tipo de propriedade apresenta várias vantagens, tanto para proprietários como para investidores, que incluem:

1. Valorização do Imóvel

Este tipo de propriedade permite a venda ou arrendamento das frações em separado, aumentando o potencial de valorização.

2. Gestão Clara

Cada fração tem regras de utilização bem definidas e as despesas comuns são partilhadas proporcionalmente.

3. Segurança Jurídica

Garante proteção dos direitos de cada proprietário e estabelece responsabilidades claras no condomínio.

Como Consultar a Propriedade Horizontal?

Pode consultar-se o registo de propriedade horizontal através de:

Conservatória do Registo Predial, presencialmente ou no portal Predial Online;
Portal das Finanças, com o número de artigo matricial;
Junto do administrador do condomínio, que deve ter cópia do título constitutivo.

Estes documentos são úteis para comprovar a titularidade de cada fração e os direitos sobre as partes comuns.

É Possível Alterar a Propriedade Horizontal?

Sim, mas com regras. A alteração do regime só pode ser feita com o consentimento de todos os condóminos e aprovação camarária, sobretudo quando envolve mudanças estruturais (por exemplo, juntar frações ou alterar áreas comuns).

O pedido deve incluir uma nova planta e uma atualização do título constitutivo, respeitando o Código Civil e o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

O que é o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal?

O título constitutivo é o documento essencial para o reconhecimento jurídico deste tipo de propriedade.

Deve incluir:

Identificação do prédio e das frações;
Áreas úteis e comuns;
Destino de cada fração (habitação, comércio, garagem);
Valor relativo das frações (permilagem).

Este documento é elaborado por um notário e serve de base para o registo predial e fiscal do imóvel.

Como Passar de Propriedade Total para Propriedade Horizontal?

Quando o prédio ainda é propriedade única (total), os passos para a constituição de propriedade horizontal envolvem:

Solicitar a autorização da Câmara Municipal;
Elaborar o título constitutivo, que define a divisão do prédio;
Registar a alteração na Conservatória do Registo Predial.

Este processo é essencial para vender ou arrendar frações individualmente, permitindo uma maior flexibilidade e valorização do imóvel.

O que é Necessário para Fazer Propriedade Horizontal?

Para a constituição de propriedade horizontal, é necessário reunir:

Projeto de arquitetura aprovado pela Câmara;
Licença de utilização ou licença de construção;
Planta de divisão das frações;
Caderneta predial atualizada;
Título constitutivo da propriedade horizontal, elaborado por notário.

Onde Obter Propriedade Horizontal?

O processo é feito através da Câmara Municipal da área onde o imóvel se localiza.

O proprietário deve apresentar o projeto de arquitetura aprovado, a licença de utilização e o título constitutivo da propriedade horizontal, elaborado por um notário ou advogado.

Depois de aprovado, o registo deve ser efetuado na Conservatória do Registo Predial e comunicado às Finanças para efeitos fiscais.

Quanto Custa a Escritura de Propriedade Horizontal?

O custo depende do número de frações e da complexidade do prédio. Em média, pode variar entre 500€ e 1.500€, incluindo taxas notariais, honorários e custos de registo.

No entanto, em prédios novos, este custo pode ser incluído no processo de licenciamento e assumido pelo promotor imobiliário.

Quais os Passos para a Constituição de Propriedade Horizontal?

O procedimento deve seguir várias etapas, todas sujeitas a aprovação pelas entidades competentes.

Em resumo, precisa de:

1. Pedido de Autorização à Câmara Municipal

O primeiro passo é solicitar à Câmara Municipal a autorização para constituir o prédio.

O pedido deve incluir o projeto de arquitetura aprovado, a licença de utilização e as plantas que identificam as frações.

2. Elaboração do Título Constitutivo

Depois da aprovação camarária, o proprietário deve mandar elaborar o título constitutivo da propriedade horizontal, documento notarial que descreve cada fração (área, localização e finalidade) e as partes comuns do edifício.

3. Registo na Conservatória do Registo Predial

Com o título constitutivo, o passo seguinte é o registo na Conservatória do Registo Predial, que formaliza a existência legal das frações.

É também nesta fase que se definem os números de artigo e as matrizes prediais autónomas.

4. Atualização nas Finanças

Por fim, cada fração deve ser inscrita individualmente nas Finanças, atribuindo-se um novo número de artigo matricial e uma caderneta predial própria.

Depois de concluído o processo, o prédio passa a ter unidades independentes, legalmente reconhecidas como propriedades distintas, um passo essencial para vender, hipotecar ou arrendar cada fração.

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