Usucapião de Imóvel: O que é e como funciona
adminA usucapião é um dos temas mais complexos e interessantes do direito imobiliário.
Trata-se de um mecanismo legal que permite adquirir a propriedade de um bem através da posse prolongada, sob condições específicas estabelecidas por lei.
Neste artigo, descubra o que é a usucapião de imóveis em Portugal, quais são os requisitos legais e o processo para registar a propriedade.
O que é a usucapião?
De forma muito simples, a usucapião refere-se ao direito de se apropriar de um bem que não é seu, caso este esteja na sua posse durante um período prolongado e de forma continuada. Este conceito aplica-se a bens móveis e imóveis, onde se incluem os terrenos.
A usucapião está prevista no Artigo 1287º do Código Civil português.
Quais são os requisitos legais para a usucapião?
Deve-se ter em conta os seguintes requisitos legais:
- Posse prolongada: o requerente deve exercer a posse do imóvel por um período contínuo e ininterrupto, que varia conforme o tipo de usucapião;
- Posse pública: deve ser visível e conhecida por terceiros, sem ocultação;
- Posse pacífica: a ocupação do imóvel não pode ser feita com violência ou coação.
Quantos anos para ter direito à usucapião?
Em Portugal, o prazo para constituir usucapião varia consoante o tipo de posse em questão.
Segundo o Artigo 1299º do Código Civil, nos bens móveis que não estejam sujeitos a registo, a usucapião dá-se ao fim de 3 anos após a posse do bem.
No caso dos bens imóveis, os prazos são os seguintes:
Bens imóveis com existência de título de aquisição e registo
O Artigo 1294º do Código Civil define os prazos para o direito de propriedade sobre um imóvel com título de aquisição e registo.
No caso de posse de boa-fé, o direito de propriedade sobre um imóvel dá-se ao fim de 10 anos (alínea a).
Quando se tratar de posse de má-fé (saber que o bem possuído pertence a outra pessoa e aproveitar-se da ausência desta), então a usucapião só se dá ao fim de 15 anos (alínea b).
Bens imóveis sem título de aquisição e registo
O Artigo 1296º do Código Civil estabelece que a usucapião se dá ao fim de 20 anos nos casos de posse de má-fé e 15 anos nos casos de posse de boa-fé.
Como funciona a usucapião de um bem imóvel?
Para invocar a posse por usucapião, é necessário solicitar o reconhecimento do direito à propriedade através de uma escritura de justificação notarial. Para isso acontecer, é preciso declarar que é o proprietário do bem em questão, excluindo qualquer outra pessoa.
Além disso, é preciso especificar o porquê da aquisição e quais foram as razões que impossibilitaram comprovar a posse do bem pelos métodos normais. É necessário também mencionar a natureza do bem e as circunstâncias que determinaram o início da posse e que deram origem à usucapião.
Como adquirir usucapião de imóveis legalmente?
Para pedir o direito de reconhecimento da propriedade do imóvel, basta dirigir-se a um serviço de registo predial, reunindo:
- Documentos que comprovem a situação (por exemplo, recibo de pagamento de IMI ou de outros impostos);
- Três testemunhas que não tenham relação de parentesco direta com o interessado, que atestem a utilização do bem por parte do mesmo.
Após cumprir estes passos, terá de pagar os emolumentos e o período para a oposição por parte de terceiros.
Se nenhum terceiro contestar o direito de usucapião, então o bem imóvel passa a ser propriedade do interessado.
Quanto custa uma escritura por usucapião?
A aquisição de imóveis por usucapião faz-se através de escritura pública de justificação notarial e após liquidação do Imposto de Selo, que se calcula sobre o valor patrimonial do imóvel à data da transmissão.
Além disso, os serviços do Registo Predial cobrarão os emolumentos.
Quais são as vantagens e desvantagens da usucapião?
Embora seja uma ferramenta jurídica com benefícios importantes, a usucapião também implica alguns desafios e riscos.
Vantagens
-
- Regularização de propriedades: permite a formalização da posse de imóveis, promovendo a segurança jurídica;
- Valorização económica: bens antes considerados “abandonados” podem ganhar valor e utilidade no mercado imobiliário;
- Evita litígios prolongados: a usucapião pode ser uma solução mais rápida e eficaz para resolver disputas de posse.
Desvantagens
-
- Processo burocrático e custoso: envolve despesas com taxas, honorários de advogados e a necessidade de reunir documentação detalhada;
- Possibilidade de litígios: os proprietários originais ou herdeiros podem contestar o processo, levando a disputas judiciais;
- Risco de fraude: indivíduos mal-intencionados podem tentar usar a usucapião para se apropriar de bens indevidamente;
- Prazo longo: o período necessário para a posse varia entre 10 e 20 anos, o que pode ser um entrave para quem procura uma regularização rápida.
É possível invocar a usucapião de um imóvel arrendado?
Não é possível, pois a posse deve ser exercida como “dono” e não como inquilino.
No caso dos imóveis arrendados, a relação que se estabelece no contrato de arrendamento entre o senhorio e inquilino não dá direito de propriedade.
A usucapião pode ser transmitida para herdeiros?
Os herdeiros podem requerer usucapião com o intuito de legalizar a posse dos bens não requeridos. Para isso, é preciso que, com o passar do tempo, na habilitação de herdeiros se consiga verificar a que herdeiro corresponde determinado bem.
A usucapião pode ser revertida?
Sim, o direito de propriedade pode ser impugnado judicialmente, por exemplo, por um antigo proprietário ou herdeiros.
O prazo para impugnar usucapião depende do caso, mas deve ser feito antes da conclusão do processo de registo.
Quem avalia os requisitos de usucapião durante o processo?
Este processo requer a intervenção de um tribunal para avaliar se o cumprimento dos requisitos. Por isso, será esta entidade a responsável por avaliar todos os requisitos.
Para garantir a legalidade de todo o processo, é essencial contar com apoio jurídico.
O que acontece se a usucapião for rejeitada?
Há a possibilidade de rejeição do pedido por incumprimento de todos os requisitos legais. Porém, é possível apresentar novos documentos ou argumentos para retificar as falhas e tentar novamente.
Nesse sentido, é crucial contar com apoio jurídico.
Preciso de um advogado para a usucapião?
Embora não seja obrigatório, é recomendável contratar um advogado para garantir o cumprimento de todos os requisitos do exercício do direito de propriedade.
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