Investir em Alojamento Local: O Guia Essencial
adminInvestir em alojamento local (AL) tem-se tornado uma das formas mais populares de investimento imobiliário em Portugal.
Este tipo de negócio permite rentabilizar imóveis através do aluguer temporário, proporcionando um rendimento adicional aos proprietários. No entanto, para que este investimento seja bem-sucedido, é essencial compreender as regras, requisitos e custos associados.
Este guia essencial ajuda-o a navegar por todos os aspetos deste tipo de investimento imobiliário.
O que é o alojamento local?
O alojamento local refere-se a estabelecimentos que oferecem serviços de alojamento temporário a turistas, geralmente por períodos curtos. Estes estabelecimentos podem incluir apartamentos, moradias, quartos em residências particulares ou unidades de hospedagem em locais rurais.
De acordo com a legislação portuguesa, deve-se proceder ao registo do alojamento local no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Compreender o que é alojamento local é fundamental para quem deseja investir em alojamento local de forma informada e estratégica.
Quais são as modalidades de alojamento local?
O alojamento local está dividido em diferentes categorias:
- Moradia: edifício autónomo, de carácter unifamiliar;
- Apartamentos: frações autónomas em edifícios destinados a habitação;
- Estabelecimentos de hospedagem: incluem hostels e outros formatos de hospedagem coletiva;
- Quartos: unidades individuais dentro do domicílio fiscal do titular da exploração.
Ao investir em alojamento local, é crucial escolher a opção mais adequada às suas necessidades e saber os requisitos específicos de cada modalidade.
Qual é a diferença entre alojamento local e arrendamento?
A diferença entre um estabelecimento de alojamento local e o arrendamento está no objetivo e na duração da atividade.
O AL consiste no arrendamento temporário, normalmente direcionado para turistas, com estadias de curta duração, como dias ou semanas. Este tipo de atividade requer registo no RNAL e o cumprimento de regras específicas, como a divulgação do número de registo e a comunicação de hóspedes estrangeiros ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF).
Já o arrendamento refere-se ao aluguer de longo prazo, destinado a habitação permanente ou uso prolongado. Não exige registo no RNAL, sendo regulado por um contrato de arrendamento e pela legislação habitacional.
Entender a diferença entre alojamento local e arrendamento é essencial para delinear a melhor estratégia ao investir em alojamento local.
O que é necessário para ter um alojamento local?
Para abrir um alojamento local, o proprietário deve seguir alguns procedimentos e requisitos obrigatórios, tais como:
- Registar o imóvel no RNAL;
- Obter o CAE apropriado;
- Cumprir normas de segurança, como a instalação de extintores.
- Apresentar uma comunicação prévia à câmara municipal.
Investir em alojamento local exige cumprir com vários procedimentos legais, incluindo o registo no RNAL e a adaptação do imóvel às normas de segurança.
O que é obrigatório num alojamento local?
Algumas das obrigações de AL incluem licença de utilização e o cumprimento dos requisitos de segurança.
Descubra em pormenor quais as obrigações aplicáveis no ponto a seguir.
Quais são as regras para alojamento local?
O AL em Portugal está sujeito a diversas regras e requisitos legais, que têm como objetivo garantir a segurança, a qualidade e a legalidade do serviço prestado.
Abaixo estão as principais regras que deve conhecer antes de iniciar esta atividade:
1. Registo Obrigatório no RNAL
Todos os estabelecimentos de AL devem estar inscritos no RNAL.
2. Número de Registo em Todas as Publicidades
O número de registo atribuído pelo RNAL deve ser incluído em todas as formas de divulgação do imóvel, como plataformas online, brochuras ou anúncios.
3. Requisitos de Segurança
É obrigatório garantir que todos os alojamentos locais com mais de 10 utentes cumpram normas de segurança específicas, como:
Instalação de extintores e mantas de incêndios acessíveis aos utilizadores;
Caixa de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.
4. Comunicação ao SEF
Os proprietários de alojamento local devem comunicar ao SEF os dados dos hóspedes estrangeiros. Esta comunicação é feita através da plataforma SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento).
5. Licença de Utilização
O imóvel deve possuir uma licença de utilização emitida pela câmara municipal, que autorize o seu uso para fins de alojamento local.
6. Pagamento de Impostos e Taxas
Os rendimentos obtidos devem ser declarados às Finanças, e, caso aplicável, o IVA deverá ser cobrado.
7. Respeito pela Legislação Local
Cada município pode ter regras adicionais específicas, como limites ao número de alojamentos locais em determinadas áreas.
Consulte as normas locais junto da câmara municipal.
Quem decide investir em alojamento local deve estar atento às regras e requisitos legais para garantir uma operação dentro da legalidade.
Pode o condomínio proibir alojamento local?
Se o imóvel estiver situado em propriedade horizontal, o regulamento do condomínio pode restringir ou proibir a atividade de alojamento local.
Por isso, antes de investir em alojamento local num prédio, verifique as regras do condomínio.
Onde registar alojamento local?
O registo é feito no Balcão do Empreendedor, na plataforma ePortugal.
São necessários documentos como identificação do titular, morada do imóvel e comprovativo de cumprimento dos requisitos legais.
Este registo garante que o imóvel cumpre as normas para exercer a sua atividade.
Qual o CAE para alojamento local?
Existem três CAE para o alojamento local:
- 55201 (Alojamento mobilado para turistas):
- 55202 (Turismo no espaço rural);
- 55204 (Outros locais de alojamento de curta duração).
Qual é a taxa de IRS para alojamento local?
Uma vez que o alojamento local é uma prestação de serviços, numa atividade empresarial/profissional, os rendimentos provenientes desta atividade qualificam-se na categoria B do IRS.
Nas modalidades moradia e apartamento, apenas 35% dos rendimentos vão ser taxados e os restantes 65% são considerados custos da atividade. Porém, tenha em conta que 15% desse valor necessita de ser justificado por despesas com o imóvel e encargos suportados pela atividade.
No caso de um hostel, 15% dos rendimentos são sujeitos a tributação.
Caso prefira, o proprietário de um AL pode optar pela tributação dos seus rendimentos de acordo com as regras da categoria F – Rendimentos Prediais. Neste caso, os seus rendimentos vão corresponder à diferença entre o que faturou e as despesas previstas nesta categoria ou ser tributados à taxa autónoma de 28%.
Quanto se ganha com alojamento local?
Investir em alojamento local pode gerar rendimentos atrativos, dependendo da localização, tipologia e taxa de ocupação.
Por exemplo, um alojamento local em Braga ou no Porto, com um apartamento T2, pode gerar entre 800 e 2.000 euros por mês.
Quem fiscaliza o alojamento local?
Para quem pretende investir em alojamento local, é importante saber que a fiscalização é realizada pelas câmaras municipais e pela ASAE, que verificam normas de segurança e higiene.
Além destas entidades, as Juntas de Freguesia podem fiscalizar os AL.
O que fazer para transformar a minha casa em alojamento local?
Em suma, o que precisa de fazer para transformar a sua casa e investir em alojamento local é:
- Consultar a legislação e requisitos específicos;
- Adaptar o imóvel às normas de segurança e às regulamentações específicas;
- Obter autorização do condomínio, se necessário.
- Registar o imóvel no RNAL.
Além disso, deve ter em conta todos os desafios da gestão de alojamento local, como impostos, taxas e despesas da atividade, para que o seu investimento seja rentável.
Para estar a par do que mudou na lei do alojamento local, é recomendado ler o Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, com as principais revogações.
Este artigo tem caráter apenas informativo e não dispensa a consulta junto das entidades competentes para obter esclarecimentos adicionais.
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