Mais-Valias Imobiliárias: Isenção, Direitos e Legislação

Vender um imóvel em Portugal pode implicar o pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias.

Se está a pensar vender um imóvel, é importante saber como calcular, declarar e, quando possível, isentar-se deste imposto é essencial para uma gestão financeira eficaz.

Descubra tudo sobre as mais-valias imobiliárias em 2025, incluindo as recentes alterações legislativas e estratégias para otimizar a sua situação fiscal.

O que são Mais-Valias Imobiliárias?

As mais-valias imobiliárias são o lucro obtido com a venda de um imóvel, ou seja, a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição.

Este valor pode ser ajustado por diversos fatores como, por exemplo, a inflação e as despesas associadas.

Este lucro é considerado um rendimento e, portanto, está sujeito a tributação em sede de IRS.

O que Diz a Lei das Mais-Valias Imobiliárias?

A legislação portuguesa define mais-valias imobiliárias como o ganho obtido com a venda de um imóvel, ou seja, a diferença positiva entre o valor de aquisição e o valor de venda, depois de aplicadas certas correções e deduções.

Este rendimento está enquadrado no Artigo 10.º do Código do IRS (CIRS), que trata dos rendimentos de categoria G, mais concretamente, incrementos patrimoniais.

Como são Tributadas as Mais-Valias Imobiliárias?

Segundo a lei:

Existe tributação de mais-valias imobiliárias em 50% quando o imóvel for de habitação própria e permanente;
O imposto calcula-se com base no rendimento coletável e nas taxas progressivas do IRS;
É possível deduzir despesas com a valorização do imóvel, como obras realizadas nos últimos 12 anos (com faturas), comissões de mediação imobiliária, encargos notariais e impostos pagos na compra.

A lei também prevê isenções e benefícios fiscais, como a possibilidade de reinvestimento do valor da venda numa nova habitação própria e permanente (Artigo 10.º, n.º 5 do CIRS), evitando ou reduzindo o imposto.

Como são Tributadas as Mais-Valias Imobiliárias?

A tributação das mais-valias imobiliárias em sede de IRS são:

Residentes fiscais em Portugal: 50% da mais-valia é englobada com os restantes rendimentos e sujeita às taxas progressivas de IRS, que variam consoante o escalão de rendimento;
Não residentes: a totalidade da mais-valia é tributada à taxa autónoma de 28%.

Como se Calculam as Mais-Valias Imobiliárias?

A forma mais fácil é utilizar um simulador ou calculadora de mais-valias imobiliárias.

Para que entenda o resultado, o cálculo das mais-valias imobiliárias envolve os seguintes passos:

1. Determinar o Valor de Realização

Trata-te do valor pelo qual o imóvel foi vendido, subtraindo encargos com a venda.

Podem-se subtrair despesas com as comissões de mediação imobiliária e a escritura.

2. Calcular o Valor de Aquisição Ajustado

Para determinar este valor, é necessário considerar o coeficiente de desvalorização da moeda, acrescido de despesas com a aquisição (IMT, escritura, imposto de selo).

Por outro lado, deve-se considerar os investimentos realizados nos últimos 12 anos que tenham valorizado o imóvel (obras, certificação energética, entre outros).

3. Apurar a Mais-Valia Bruta

Para ter este valor, é preciso efetuar a diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição ajustado.

4. Determinar a Mais-Valia Tributável

Depois de feitos os cálculos, é importante determinar a mais-valia tributável, sobre a qual incidirá a aplicação do imposto.

Que Despesas e Encargos Podem Ser Deduzidos às Mais-Valias Imobiliárias?

Ao calcular as mais-valias, pode deduzir:

Despesas com a aquisição: IMT, imposto de selo, escritura e registos;
Despesas com a venda: comissões de mediação imobiliária e certificação energética;
Investimentos realizados nos últimos 12 anos que tenham valorizado o imóvel, como obras de melhoria ou conservação, desde que devidamente documentados com faturas.

Como Não Pagar Mais-Valias Imobiliárias?

Evitar o pagamento de mais-valias imobiliárias é possível nalgumas situações previstas na lei.

Para tal, é essencial cumprir os critérios da Autoridade Tributária e declarar corretamente a operação no IRS.

As formas mais comuns de isenção sobre mais-valias incluem:

1. Imóveis Comprados Antes de 1989

Quem adquiriu o imóvel antes de 1 de janeiro de 1989 está isento do pagamento de mais-valias imobiliárias, mesmo que venda a casa atualmente.

No entanto, deve-se declarar a venda no Anexo G1 do Modelo 3 do IRS.

2. Reinvestimento em Habitação Própria e Permanente

Se a pessoa fizer um reinvestimento das mais-valias em habitação própria permanente (HPP), isto é, na aquisição, construção ou ampliação de uma nova HPP, pode beneficiar de isenção total ou parcial de mais-valias imobiliárias.

Para isso, deve:

1. Declarar no IRS a intenção de reinvestir o valor;
2. Efetuar o reinvestimento até 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda;
3. Utilizar o imóvel como residência principal do próprio ou do agregado familiar.

3. Venda a Entidades Públicas

A venda do imóvel ao Estado ou a entidades públicas (como autarquias) também pode estar isenta de tributação de mais-valias imobiliárias, mediante os termos definidos na legislação.

Como Declarar as Mais-Valias Imobiliárias no IRS?

Deve declarar as mais-valias imobiliárias no IRS, nos seguintes anexos:

Anexo G: para mais-valias sujeitas a tributação;
Anexo G1: para mais-valias isentas, como as provenientes de imóveis adquiridos antes de 1989.

O que Acontece se Não Declarar as Mais-Valias?

A omissão da declaração de mais-valias de imóveis pode resultar em:

Coimas e penalizações fiscais;
Pagamento de juros compensatórios sobre o imposto em falta;
Abertura de processos de inspeção por parte da Autoridade Tributária.

Quais são os Documentos Necessários para Declarar Mais-Valias?

Para declarar as mais-valias imobiliárias, deve reunir:

Cópia da escritura de compra e venda do imóvel;
Comprovativos de despesas com a aquisição e venda (faturas, recibos);
Documentação relativa a obras de valorização do imóvel (faturas, comprovativos de pagamento);
Certidão de teor do imóvel, obtida na Conservatória do Registo Predial.

Como não Pagar Mais-Valias na Venda de Casa em 2025?

Em 2025, aplicar corretamente as regras de reinvestimento e isenção pode permitir uma poupança fiscal significativa.

Para isso, é essencial planear a venda com antecedência, guardar todos os documentos e, em caso de dúvida, consultar um contabilista.

Em suma, a chave está na aplicação de mais-valias imobiliárias e em verificar se o vendedor se enquadra nas situações de isenção.

Além de reinvestir numa nova habitação própria e permanente, existem outras duas situações em que o isentam de pagar este imposto:

1. Isenção para Residentes com Mais de 65 Anos ou Reforma por Velhice

Quem tem 65 anos ou mais ou se reformou por velhice pode também beneficiar de isenção total, desde que:

- O imóvel vendido seja habitação própria e permanente;
- O valor da venda seja reinvestido num contrato de seguro financeiro, fundo de pensões ou PPR elegível, no prazo de 6 meses após a venda.

Este reinvestimento de mais-valias imobiliárias deve garantir um rendimento vitalício ou complemento de reforma.

2. Isenção por Não Existência de Mais-Valia Imobiliária

Se vender o imóvel pelo mesmo valor ou por um valor inferior ao da aquisição (corrigido pela inflação), não existe mais-valia tributável.

Além disso, se o lucro for inferior aos encargos com a valorização do imóvel, o imposto não se aplica.

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Compreender as mais-valias imobiliárias é essencial para uma gestão fiscal eficiente na venda de imóveis.

Deve, por isso, conhecer as regras de cálculo das mais-valias imobiliárias, as possibilidades de isenção e os procedimentos de declaração, dado que permite tomar decisões informadas e evitar surpresas desagradáveis.

Em caso de dúvidas, é recomendável consultar um contabilista ou especialista fiscal para garantir o cumprimento das obrigações legais e otimizar a sua situação tributária.

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