Isenção de Mais-Valias: Como Beneficiar da Isenção Fiscal

Vender um imóvel pode implicar o pagamento de imposto sobre o valor obtido. Porém, existem situações em que é possível obter isenção de mais-valias imobiliárias.

Neste guia completo, saiba quando há isenção, como evitar o pagamento e quais são as principais regras fiscais a considerar.

O que são as Mais-Valias Imobiliárias?

As mais-valias imobiliárias correspondem ao lucro obtido na venda de um imóvel. Calculam-se através da diferença entre o preço de aquisição e o preço de venda.

Além disso, podem-se aplicar determinados coeficientes de atualização monetária e dedução de despesas elegíveis.

Qual é a Taxa a Aplicar nas Mais-Valias?

A tributação das mais-valias imobiliárias incidem sobre 50% desse valor, exceto se o imóvel tiver beneficiado de apoios públicos.

O valor recebido será somado aos outros rendimentos do ano, como salários ou pensões. Em seguida, aplica-se a taxa de IRS correspondente ao escalão em que se enquadra.

Imóveis Adquiridos Antes de 1989 estão Isentos de Mais-Valias?

Uma vez que o Código do IRS só entrou em vigor nessa data, existe isenção de mais-valias dos imóveis comprados antes de 1989.

A única exceção são os terrenos para construção, que só têm isenção se forem adquiridos antes de 9 de junho de 1965.

Mesmo isenta, deve declarar a venda desses imóveis no IRS, no anexo G1.

Quando há Isenção de Pagamento de Mais-Valias?

Pode-se aplicar a isenção de mais-valias na venda de imóveis em diversas situações, tais como:

Venda e reinvestimento das mais-valias noutra habitação própria permanente;
Venda de imóveis adquiridos antes de 1989;
Venda de imóveis por contribuintes com mais de 65 anos que utilizem o montante para complementar a reforma;
Transferência de património para amortização de crédito habitação.

Há Isenção de Mais-Valias para Maiores de 65 Anos?

Existe isenção de mais-valias para maiores de 65 anos na venda da habitação própria e permanente (HPP).

Segundo o Artigo 10º da Lei n.º 82-E/2014, deve aplicar o valor da venda nos 6 meses seguintes num dos seguintes produtos:

Seguro financeiro do ramo vida;
Plano Poupança Reforma (PPR);
Fundo de pensões.

Nos dois primeiros casos, o dinheiro investido deve garantir pagamentos regulares por pelo menos 10 anos, com um limite de 7,5% do valor investido por ano. Se receber mais do que esse valor ou interromper os pagamentos, perde o direito à isenção.

Pode também acumular esta isenção com o reinvestimento noutra casa.

Por exemplo, se vendeu a sua casa por 400 mil euros e ainda devia 20 mil euros ao banco, pode reinvestir 280 mil euros numa nova HPP. Os restantes 100 mil euros pode investir num seguro financeiro do ramo vida.

A Isenção de Mais-Valias Aplica-se a Terrenos para Construção?

Existe isenção de mais-valias para terrenos se for para construir uma nova HPP. Neste caso, pode reinvestir:

Numa nova habitação própria e permanente;
Num terreno para construção da sua nova casa;
Na construção, ampliação ou melhoria de outro imóvel para HPP.

Como Evitar o Pagamento de Mais-Valias?

Para não pagar imposto sobre as mais-valias ao vender a sua HPP, deve:

Reinvestir o valor da venda entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda;
Declarar a intenção de reinvestir no IRS do ano da venda;
Comprovar que viveu na casa vendida nos 24 meses anteriores à venda (ou 12 meses, para vendas após 11 de setembro de 2024);
Não ter usado esta isenção nos últimos três anos (para vendas até 10 de setembro de 2024).

Caso reinvista apenas parte do valor, a isenção será proporcional.

Quanto Tenho de Reinvestir para Não Pagar Mais-Valia?

Se vender a sua habitação própria e permanente, pode ficar isento de pagar imposto sobre as mais-valias se reinvestir o valor total da venda noutra HPP. O valor a reinvestir não é a mais-valia, mas sim o total da venda, depois de descontado o que ainda devia ao banco pelo imóvel vendido.

Por exemplo, se vendeu a casa por 250 mil euros e ainda devia 100 mil euros ao banco, o valor a reinvestir para ficar isento será 150 mil euros.

Se a casa foi construída por si com crédito para construção, a amortização desse empréstimo não conta. Nesse caso, teria de reinvestir os 250 mil euros para evitar imposto.

Como Vai Funcionar a Nova Isenção de Mais-Valias na Venda de Segunda Habitação?

Se vendeu uma segunda habitação ou um terreno para construção até dezembro de 2024, pode ficar isento de imposto sobre as mais-valias.

Por exemplo, se vendeu a casa a 31 de dezembro de 2024, tem até 31 de março de 2025 para pagar o crédito e não pagar imposto sobre as mais-valias.

Contudo, lembre-se que este benefício só se aplica se o valor for usado para reduzir o crédito de uma habitação própria e permanente e dentro do prazo estabelecido.

O que Acontece se Não Declarar Mais-Valia?

A não declaração de mais-valias pode resultar em coimas e penalizações fiscais. Além disso, pode obrigar ao pagamento de juros compensatórios sobre o valor em débito.

Se Vender um Imóvel Recebido por Herança, Pago Mais-Valias?

Os tribunais, o Centro de Arbitragem Administrativa e a Autoridade Tributária interpretam esta questão de forma diferente. De acordo com uma notícia do Jornal de Negócios, o Fisco argumenta que, mesmo antes da partilha, cada herdeiro já tem um direito sobre o imóvel, o que justificaria a tributação.

Nesse sentido, o que se tem discutido é que a isenção de mais-valias na venda de imóveis herdados depende se:

A parte foi vendida antes da partilha: poderá receber o valor da venda sem pagar imposto;
A parte foi vendida após a partilha: poderá ser considerado proprietário e terá de pagar IRS sobre as mais-valias;
Os vários herdeiros venderam a sua parte antes da partilha: nenhum pagará imposto.

Como Declarar a Isenção de Mais-Valias no IRS?

Para declarar a isenção de mais-valias no IRS, precisa de preencher o Anexo G.

Para isso, deve seguir estes passos:

1. Preencher o Quadro 4

É no Quadro 4 do Anexo G que se declara a venda do imóvel:

Para fazê-lo, clique em “Adicionar Linha” e insira os dados de cada imóvel vendido.

Se pretende reinvestir o valor da venda para obter a isenção, marque essa opção.

2. Informar sobre Imóveis Reabilitados (Se Aplicável)

Se o imóvel estiver numa área de reabilitação urbana ou sujeito a um contrato de arrendamento anterior a 1990 e for recuperado, preencha o Quadro 4-A.

3. Declarar Apoios Públicos (Se Aplicável)

Se o imóvel teve apoio financeiro do Estado e foi vendido antes de 10 anos da aquisição, preencha o Quadro 4-D.

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