Cessão de Exploração, Trespasse ou Arrendamento Comercial: Diferenças

Pensa abrir uma loja ou assumir um negócio que já funciona? Então deve saber distinguir entre a cessão de exploração, o trespasse e o arrendamento comercial.

Embora pareçam semelhantes, estas modalidades apresentam efeitos diferentes, podendo impactar o seu negócio a nível fiscal e legal.

Neste guia, entenda o que é cada uma, compare os custos e decida com ajuda especializada.

 

O Que é um Contrato de Cessão de Exploração?

O contrato de cessão de exploração, ou contrato de locação de estabelecimento, é um acordo em que o proprietário de um estabelecimento comercial, industrial ou de serviços (cedente) transfere, de forma temporária e onerosa, a gestão e usufruto do negócio a outra pessoa (cessionário).

A cessão de exploração está prevista no Artigo 1109.º do Código Civil, que regula esta transferência temporária e onerosa.

 

O Que Recebe Quem Assume a Exploração?

O cessionário recebe o estabelecimento instalado e pronto a funcionar, incluindo o espaço, o equipamento e a carteira de clientes. Em troca, paga uma retribuição periódica ao cedente.

 

Durante Quanto Tempo Pode Durar uma Cessão de Exploração?

A legislação sobre cessão de exploração fala em transferência temporária, no entanto, não fixa um prazo máximo.

Assim sendo, são as partes que definem a duração no contrato, que pode ser fixa ou por tempo indeterminado.

Para evitar complicações, estabeleça as regras de rescisão do contrato de cessão de exploração. Para o efeito, pode pedir a elaboração de uma minuta de contrato de cessão de exploração a um(a) advogado(a).

 

O Proprietário Perde a Titularidade do Estabelecimento?

Não, o cedente continua a ser o titular do estabelecimento e recupera-o no fim do contrato. Portanto, só cede, temporariamente, o direito de o explorar.

Se o estabelecimento estiver em local arrendado, a cessão não precisa de autorização do senhorio, o cedente só precisa de comunicar a decisão no prazo de um mês.

 

O Que é um Trespasse Comercial?

De forma simples, o trespasse significa passar o negócio a uma outra pessoa (trespassário), que passa a assumir as responsabilidades do negócio.

O trespasse de estabelecimentos comerciais está regulado no Artigo 1112.º do Código Civil.

 

O Que Está Normalmente Incluído num Trespasse?

Regra geral, o trespasse de um negócio inclui:

• Instalações;
• Equipamento;
• Mercadorias;
• Direito ao local;
• Nome do estabelecimento;
• Clientela.

Sem a transferência conjunta destes elementos, não há trespasse.

 

 

 

 

Num Trespasse Compra-se Também o Imóvel?

Por norma, o trespassário compra o estabelecimento e o direito ao arrendamento, mas o imóvel continua a ser do senhorio.

Se o vendedor for também proprietário do negócio, então pode optar por vender o imóvel juntamente com o trespasse.

 

O Que Acontece ao Contrato de Arrendamento Existente?

Num trespasse de estabelecimento comercial, o contrato de arrendamento passa para o trespassário, sem precisar de autorização do senhorio. Para ter validade legal, a transmissão deve ser feita por escrito e comunicada ao senhorio.

Embora não seja necessária a autorização do senhorio para o trespasse, este tem direito de preferência no trespasse por venda, salvo convenção em contrário.

Se o trespassário der outro destino ao imóvel, o senhorio pode resolver o contrato.

 

O Que é o Arrendamento Comercial?

O arrendamento comercial é um contrato em que o senhorio cede o uso de um imóvel a uma empresa, mediante o pagamento de uma renda.

Este vínculo contratual rege-se pelo Código Civil e pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006).

 

O Que Está Incluído no Arrendamento de um Espaço Comercial?

Por norma, este tipo de contrato inclui apenas:

• Espaço físico e estruturas fixas: paredes, chão, tetos, montras, instalações sanitárias e infraestruturas básicas (água e luz à entrada);
• Licença de utilização: adequada à atividade comercial pretendida.

O inquilino, por sua vez, instala o seu negócio, equipamento e mobiliário, salvo exceções acordadas com o senhorio.

 

O Arrendamento Comercial Inclui o Negócio Existente no Imóvel?

Não, o arrendamento transmite apenas o direito de usar o espaço.

O negócio, a clientela e o equipamento pertencem ao anterior ocupante. Para obtê-los, precisa de um trespasse ou de uma cessão de exploração.

 

 

 

 

Quais São as Diferenças Entre Cessão de Exploração, Trespasse e Arrendamento Comercial?

A diferença entre contrato de arrendamento e cessão de exploração está no objeto.

Entenda as diferenças na tabela comparativa as diferenças.

 

	Cessão de exploração	Trespasse	Arrendamento comercial
O que se transmite?	O direito de explorar um estabelecimento comercial equipado e apto a funcionar	A titularidade do estabelecimento comercial, incluindo os elementos que o integram	O direito de utilizar um imóvel para exercer uma atividade comercial
Qual a duração?	Temporária, conforme o contrato	Definitiva, sem prazo de utilização	Conforme o prazo e as condições do contrato
Quem é o dono do estabelecimento?	O cedente mantém a titularidade	O trespassário passa a ser o titular	O arrendatário é titular do negócio que criar ou adquirir, mas não do imóvel
O senhorio precisa de autorizar?	Não, mas deve ser informado no prazo de um mês se o espaço for arrendado	Não, mas deve ser informado. Pode ter direito de preferência	Não se aplica, pois o senhorio é uma das partes do contrato

 

Que Impostos e Custos Existem em Cada Modalidade?

Cada modalidade tem um enquadramento fiscal próprio, por isso, deve confirmar sempre o seu caso com um(a) contabilista.

 

Impostos Sobre o Trespasse

De um modo geral, os impostos sobre um trespasse comercial são:

• • Imposto de Selo: 5% sobre o valor do negócio, segundo a Verba 27.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo. Aplica-se ao comprador;
  • IRS ou IRC: o trespassante fica sujeito a IRS (rendimento categoria B) ou IRC (empresa) sobre o ganho obtido;
  • IVA: por norma, não se aplica IVA no trespasse, desde que o adquirente seja sujeito passivo;
  • IMT: pode-se aplicar nos casos em que exista venda do imóvel juntamente com o trespasse.

 

Impostos Sobre a Cessão de Exploração

Quanto à cessão de exploração, os impostos aplicáveis são:

• • IVA: na cessão de exploração aplica-se, em regra, IVA à taxa normal de 23% em Portugal continental, 22% na Madeira e 16% nos Açores, salvo situações específicas de isenção;
  • IRS: se o cedente for uma pessoa singular, os rendimentos obtidos são tributados na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais);
  • IRC: se o cedente for uma empresa, os rendimentos da cessão integram os resultados sujeitos a tributação;
  • Imposto do Selo: regra geral, não incide sobre a cessão de exploração.

 

Custos Associados ao Arrendamento Comercial

Além da renda mensal, o arrendamento comercial pode envolver outros custos que devem ser considerados antes da assinatura do contrato, tais como:

• • Caução e rendas antecipadas: valores que podem ser exigidos como garantia ou pagamento antecipado, dentro dos limites legais aplicáveis;
  • Obras e adaptações: despesas necessárias para adequar o imóvel à atividade comercial, conforme o contrato e as autorizações exigidas.
  • Condomínio e manutenção: encargos que podem ficar a cargo do arrendatário, conforme o contrato;
  • Licenças e autorizações: custos associados às exigências legais para o exercício da atividade no imóvel.

 

Cessão de Exploração, Trespasse ou Arrendamento: Que Fatores Deve Comparar?

Para decidir qual a melhor modalidade para o seu negócio, compare os seguintes aspetos e cenários:

• Investimento inicial: o trespasse exige um preço de aquisição, enquanto a cessão se paga por retribuição periódica;
• Duração do compromisso: o trespasse é definitivo, enquanto a cessão de exploração e o arrendamento têm prazo;
• Controlo do negócio: só o trespasse lhe dá o controlo do estabelecimento;
• Carga fiscal: há Imposto do Selo a pagar no trespasse e IVA a liquidar na cessão de exploração;
• Flexibilidade: a cessão permite testar o negócio antes de o comprar.

 

O Que Verificar Antes de Assumir uma Loja ou Estabelecimento Comercial?

Antes de assinar qualquer contrato, confirme:

• O contrato de arrendamento do local, com prazo, renda, rescisão e comunicação ao senhorio;
• As licenças e o título de utilização, adequados à atividade;
• As dívidas do estabelecimento, a fornecedores, ao Estado e aos trabalhadores;
• O inventário de equipamento e mercadorias, anexo ao contrato.

No caso de um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, confirme também o registo. A mudança do titular da exploração deve ser comunicada no Balcão do Empreendedor em 10 dias.

 

Trespasse, Cessão de Exploração ou Arrendamento: Qual Faz Sentido em Cada Situação?

De forma geral:

• Trespasse: faz sentido se quer ser dono do negócio e ficar com a clientela e o equipamento;
• Cessão de exploração: adequa-se a quem quer testar o negócio, ou se o dono quer manter a titularidade;
• Arrendamento comercial: faz sentido se quer montar um negócio novo, com a sua marca e à sua medida.

 

O Papel de uma Imobiliária na Procura de Espaços Comerciais

Uma agência imobiliária ajuda a encontrar o espaço certo, a negociar com o senhorio e a validar licenças e documentos.

Por outro lado, identifica oportunidades de trespasse e de cessão de exploração que nem sempre chegam aos anúncios públicos.

 

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