Ação de Despejo: Guia para Senhorios

A ação de despejo é um dos processos mais sensíveis no mercado de arrendamento, mas também um dos mais importantes para proteger os direitos do senhorio.

Quando surgem incumprimentos, como rendas em atraso ou uso indevido do imóvel, é essencial saber como agir, de forma legal, rápida e eficaz.

Neste guia, entenda o que é e como processa a ação de despejo em Portugal.

 

O que é uma Ação de Despejo em Portugal?

A ação de despejo é um processo legal que permite ao senhorio recuperar a posse de um imóvel arrendado quando o contrato é incumprido.

Na prática, trata-se de um mecanismo para obrigar o arrendatário a desocupar o imóvel, respeitando a legislação em vigor.

 

Qual é a Base Legal do Processo de Despejo?

A ordem de despejo está enquadrada no regime do arrendamento urbano, previsto no Artigo 1083.º do Código Civil e no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Estas leis definem os direitos e deveres de senhorios e inquilinos, assim como os procedimentos a seguir em caso de incumprimento.

 

Qual a Diferença Entre Ação de Despejo e Procedimento Especial de Despejo (PED)?

A principal diferença está na rapidez e no tipo de situação. Regra geral, a ação de despejo é um processo judicial mais completo, usado quando ainda é necessário discutir e provar o direito ao despejo. Já o Procedimento Especial de Despejo é usado quando esse direito já está definido e o objetivo é apenas retirar o inquilino do imóvel rapidamente.

Entenda as diferenças na tabela a seguir.

 

Critério	Ação de despejo	PED
Objetivo	Declarar a resolução do contrato e ordenar o despejo	Executar o despejo quando o contrato termina ou quando foi resolvido
Quando se aplica?	Quando há litígio ou necessidade de decisão judicial	Quando o contrato cessou e o inquilino não sai voluntariamente
Intervenção do tribunal?	Necessária	Se não houve oposição, pode-se evitar
Entidade responsável pelo processo	Tribunal judicial	Balcão Nacional do Arrendamento
Complexidade	Mais formal e burocrático	Mais simples e desmaterializado
Possibilidade de oposição do inquilino	Sim, com defesa no processo	Sim, mas se houver oposição, o processo segue para tribunal

 

Em que Situações se Aplica uma Ação de Despejo?

O processo de despejo surge quando existe incumprimento do contrato ou quando há necessidade de garantir a desocupação do imóvel.

Abaixo estão os principais motivos para ação de despejo, com base na legislação atual e na prática mais comum em Portugal.

 

1. Falta de Pagamento de Rendas

A ação de despejo por falta de pagamento de rendas é a situação mais frequente.

Quando existem rendas em atraso (normalmente 3 meses ou mais), o senhorio pode despejar inquilino, após cumprir os requisitos legais.

Além da cessação do contrato de arrendamento, o senhorio pode exigir:

• • Pagamento das rendas em dívida;
  • Juros de mora;
  • Eventual indemnização.

Este é também um dos casos mais comuns em que se recorre ao Procedimento Especial de Despejo, por ser mais rápido.

 

2. Oposição à Cessação do Contrato de Arrendamento

Quando ocorre a cessação do contrato de arrendamento (por denúncia, caducidade ou oposição à renovação), o arrendatário deve sair do imóvel.

Se o inquilino não o fizer voluntariamente, o senhorio pode avançar com uma ação de despejo ou PED.

Aqui, o problema já não é o incumprimento, mas sim a recusa na desocupação do imóvel.

 

3. Utilização Indevida do Imóvel

O contrato de arrendamento define um uso específico (por exemplo, habitação). Se o arrendatário utilizar o espaço para outro fim, como comércio ou alojamento local não autorizado, isso constitui fundamento para despejo.

Este tipo de incumprimento pode justificar a resolução do contrato ou um pedido de despejo do arrendatário.

 

4. Danos no Imóvel

Quando o inquilino causa danos graves ou faz uma utilização negligente do imóvel, o senhorio pode agir.

Nestes casos, a ordem de despejo pode incluir um pedido de desocupação do imóvel e/ou um pedido de indemnização pelos prejuízos.

Dependendo da gravidade, pode haver também direito a indemnização do senhorio ao inquilino (em situações muito específicas previstas na lei, como obras profundas), mas não é a regra neste cenário.

 

5. Subarrendamento ou Cessão Ilegal

O arrendatário não pode ceder o imóvel a terceiros sem autorização do senhorio. Portanto, se existir subarrendamento não autorizado ou cedência total ou parcial do imóvel, o senhorio pode avançar com ação de despejo.

 

6. Ocupação Indevida do Imóvel

A ação de despejo por ocupação indevida aplica-se quando alguém ocupa o imóvel sem título válido.

Alguns exemplos são:

• • Permanência após o fim do contrato;
  • Entrada sem autorização;
  • Uso do imóvel por terceiros não autorizados.

Nestes casos, o objetivo principal é a rápida desocupação do imóvel.

 

 

 

 

Situações Previstas na Nova Lei dos Despejos

A chamada nova lei dos despejos veio simplificar e acelerar o processo, sobretudo através do Procedimento Especial de Despejo.

No entanto, existem regras específicas, como por exemplo:

• Despejo de inquilinos com mais de 65 anos pode ter proteção adicional;
• Casos com vulnerabilidade social podem ter prazos e limitações diferentes.

Isto significa que, mesmo existindo fundamento, o processo pode ser mais demorado.

 

Quando se Pode Despejar um Inquilino?

O despejo pode ocorrer quando existe fundamento legal e o contrato é incumprido. No entanto, é sempre necessário seguir os procedimentos legais, ou seja, o senhorio não pode retirar o inquilino por iniciativa própria.

 

Quantos Meses de Renda em Atraso Permitem o Despejo?

Regra geral, o atraso de 3 meses de renda já permite iniciar o processo de despejo.

Ainda assim, existem exceções e prazos que devem ser analisados caso a caso.

 

Quem Não Pode Ser Despejado?

Existem situações específicas em que a lei protege o inquilino, tais como:

• Pessoas com mais de 65 anos;
• Pessoas com incapacidade superior a 60%;
• Casos de especial vulnerabilidade.

Nestes casos, o processo pode ter restrições ou exigências adicionais, dificultando o despejo.

 

Como Funciona uma Ação de Despejo?

Este processo legal, que permite ao senhorio obter a desocupação do imóvel quando o inquilino (ou arrendatário) incumpre o contrato ou permanece na casa sem título válido, segue as seguintes etapas:

 

1. Verificação dos Fundamentos Legais

Antes de avançar, o senhorio deve garantir que existem motivos válidos para ação de despejo, tais como rendas em atraso, violação do contrato ou cessação do contrato de arrendamento sem saída do inquilino.

Sem um fundamento legal sólido, a ação pode ser rejeitada.

 

2. Comunicação ao Inquilino

Na maioria dos casos, é obrigatório enviar uma comunicação formal ao arrendatário, a informar:

• • A intenção de resolver o contrato;
  • O motivo (por exemplo, falta de pagamento);
  • Um prazo para regularizar a situação.

 

3. Escolha do Tipo de Processo

O senhorio deve decidir entre a ordem de despejo em tribunal ou o PED.

 

4. Entrada da Ação

O processo é formalmente iniciado com:

• • Entrega do pedido (em tribunal ou no Balcão do Arrendamento);
  • Identificação do imóvel e do inquilino;
  • Indicação do motivo (por exemplo, ação de despejo por falta de pagamento de rendas).

 

5. Notificação do Inquilino

Neste ponto, o inquilino é notificado e tem direito a defesa, com um prazo para contestar a ação de despejo, durante o qual pode:

• • Pagar a dívida (nalguns casos);
  • Apresentar oposição;
  • Contestar os fundamentos.

Se não houver resposta, o processo avança mais rapidamente.

 

6. Decisão ou Conversão em Processo Judicial

Sem oposição (no PED), é emitida uma ordem de despejo. Com a oposição, o processo segue para tribunal.

Quando há tribunal, o caso é analisado por um juiz, o que torna o processo mais demorado.

 

7. Execução do Despejo

Após decisão favorável ao senhorio, é emitida a ordem de saída, podendo haver intervenção de agente de execução.

Se necessário, é forçada a desocupação do imóvel.

 

 

 

 

Como Pode o Inquilino Opor-se ao Despejo?

O arrendatário pode contestar o processo, apresentando defesa dentro do prazo legal. Essa oposição pode atrasar o despejo, especialmente se houver fundamentos válidos.

 

Qual o Prazo da Ação de Despejo Após Notificação?

Salvo acordo diferente, o inquilino tem 30 dias para sair voluntariamente após a notificação formal para desocupar o imóvel.

Caso o arrendatário não desocupe o imóvel, o senhorio pode recorrer ao PED, onde o inquilino terá 15 dias para contestar.

 

Quanto Tempo Demora uma Ação de Despejo?

O tempo para a ordem de despejo varia consoante o tipo de processo. Regra geral, uma ação judicial demora, em média, 2 a 6 meses, enquanto um PED cerca de 12 a 18 meses, sobretudo se existir oposição do inquilino.

Além da oposição e da via escolhida, a celeridade do processo também depende do tipo de incumprimento.

 

Quanto Custa uma Ação de Despejo em Portugal?

Em Portugal, um processo de despejo varia entre as centenas e os milhares de euros, dependendo da via escolhida, da complexidade do caso e dos honorários do advogado, assim como das taxas de justiça e notificações ao inquilino.

 

Vale a Pena Contratar um Advogado para Ação de Despejo?

Embora não seja sempre obrigatório (sobretudo no Procedimento Especial de Despejo), um advogado garante:

• Cumprimento dos requisitos legais;
• Evita erros que atrasam a desocupação do imóvel;
• Maior eficácia se houver contestação do inquilino.

Por isso, contratar um pode ser útil e vantajoso, evitando erros no processo de despejo do arrendatário.

 

Garanta um Arrendamento Seguro e Proteja o seu Rendimento

Lidar com um inquilino em incumprimento pode ser desgastante e um erro pode atrasar ainda mais a resolução do problema.

Para reduzir riscos, é essencial não só conhecer os procedimentos legais, mas também prevenir situações futuras. Uma das formas mais eficazes de proteção é a contratação de um seguro de proteção de rendas, que garante o pagamento em caso de incumprimento e oferece maior tranquilidade ao senhorio.

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