Área de Reabilitação Urbana (ARU): Benefícios Fiscais

Quando se trata de investimento imobiliário, comprar ou reabilitar um imóvel numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) pode ser a chave para poupar milhares de euros.

Com o objetivo de combater a degradação e melhorar a segurança nestas zonas, existem diversos incentivos fiscais, como a redução de IMT, e apoios financeiros como linhas de crédito especiais.

Neste guia, compreenda, de forma simples, o que é a ARU, quais os benefícios fiscais e como aproveitá-los ao máximo.

 

O que é uma Área De Reabilitação Urbana?

Uma Área de Reabilitação Urbana é uma zona definida pela Câmara Municipal onde se pretende incentivar a reabilitação de edifícios para:

• Recuperar imóveis degradados;
• Valorizar centros urbanos;
• Atrair investimento.

Embora estejam relacionadas, ARU e ORU (Operação de Reabilitação Urbana) não são a mesma coisa.

 

Qual é a diferença entre ARU e ORU?

A ARU define apenas o território onde a reabilitação é incentivada, ou seja, identifica as zonas da cidade onde o município quer promover a recuperação de edifícios. Por sua vez, a ORU define como essa reabilitação vai acontecer na prática.

 

A ARU Dá Isenção de IMI?

Sim, mas depende das condições. Normalmente, pode ser até 3 anos, mediante o cumprimento dos critérios de reabilitação.

 

Quais são os Benefícios Fiscais para as Áreas de Reabilitação Urbana?

De acordo com o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, as vantagens fiscais deste diploma são:

 

1. IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

Os imóveis reabilitados em ARU podem beneficiar de isenção de IMI.

Segundo o Artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), esta isenção pode ir até 3 anos após a reabilitação. Nalguns casos, há a possibilidade de renovar por mais 5 anos.

Este benefício é aplicável a imóveis reabilitados e destinados tanto à habitação própria como ao arrendamento.

 

2. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)

A compra de imóveis em ARU pode beneficiar de isenção de IMT, também prevista no Artigo 45.º do EBF.

Neste caso, a isenção aplica-se na aquisição para reabilitação, se as obras começarem no prazo máximo de 3 anos após a aquisição.

Também pode existir isenção adicional na primeira venda após obras, desde que se destine a habitação própria permanente ou arrendamento.

 

3. IRS

Em sede de IRS, a compra de imóveis em ARU beneficia de taxas reduzidas.

De acordo com o Artigo 71.º do EBF, é possível usufruir de uma taxa reduzida de 5% sobre rendimentos prediais (arrendamento) e de 5% sobre mais-valias, em determinadas condições.

Além disso, há uma dedução de 30% dos custos de reabilitação, até ao limite de 500€.

 

4. IVA

De acordo com o Código do IVA, Lista I, verba 2.23, as obras de reabilitação em ARU podem beneficiar de IVA reduzido a 6%.

Para usufruir de IVA reduzido em obras de reabilitação, é necessário existir contrato de empreitada. Além disso, pode ser necessária uma declaração da Câmara Municipal em como o imóvel se localiza numa Área de Reabilitação Urbana.

 

Quem Pode Aceder aos Benefícios Fiscais em ARU?

Os benefícios fiscais associados a uma Área de Reabilitação Urbana podem ser utilizados por diferentes perfis, desde que cumpram os requisitos legais e realizem uma reabilitação válida.

Assim sendo, beneficiam destas medidas particulares, investidores imobiliários e empresas.

 

Que Imóveis Têm Direito a Benefícios Fiscais em ARU?

Nem todos os imóveis localizados numa ARU têm acesso automático aos benefícios fiscais.

Para beneficiar, é necessário cumprir alguns critérios específicos definidos por lei e pela Câmara Municipal, tais como:

 

1. Localização

O imóvel deve estar inserido numa zona oficialmente delimitada como ARU, algo que se pode confirmar através da Câmara Municipal, do site do município ou através de uma declaração de localização.

 

2. Necessidade de Reabilitação

O imóvel deve necessitar de intervenção, ou seja, deve estar degradado, antigo ou desatualizado, e precisar de obras que melhorem as condições de habitabilidade.

 

3. Obras com Impacto Real no Imóvel

Para ter acesso aos benefícios, a reabilitação deve resultar numa melhoria significativa.

Na prática, espera-se:

• • Melhoria do estado de conservação;
  • Aumento da eficiência energética;
  • Valorização do imóvel.

 

4. Cumprimento dos Requisitos Legais

Por outro lado, a obra deve respeitar todas as regras legais e urbanísticas, nomeadamente:

• • Projeto aprovado pela Câmara Municipal;
  • Licenciamento ou comunicação prévia;
  • Cumprimento das normas técnicas.

Sem este enquadramento, os benefícios fiscais podem ser recusados.

 

 

 

 

Como Saber se um Imóvel Está na Zona ARU?

Para saber se o imóvel se localiza numa zona ARU, é necessário consultar a Câmara Municipal local.

 

Como Obter Declaração de Localização de Imóvel em Área de Reabilitação Urbana?

Para usufruir dos benefícios fiscais associados a uma Área de Reabilitação Urbana, é essencial comprovar que o imóvel está dentro dessa zona.

Essa prova é feita através da declaração de localização em ARU, emitida pela Câmara Municipal. Para isso, deve apresentar os seguintes elementos;

• Identificação do proprietário ou requerente;
• Morada completa do imóvel;
• Número de artigo matricial (caderneta predial);
• Eventualmente, planta de localização.

Na maioria dos casos, esta declaração é entregue em 2 semanas. Contudo, o prazo varia de município para município. Este prazo pode ser maior se o pedido exigir validação técnica.

 

Vale a Pena Comprar ou Investir num Imóvel em ARU?

Na maioria dos casos, sim, pois usufruir de benefícios fiscais e potencial de valorização em localizações centrais, como é o caso do Centro Histórico de Braga. No entanto, deve analisar os custos da obra, o estado do imóvel e a viabilidade do projeto.

 

Como Tirar Partido dos Benefícios Fiscais de uma ARU com Segurança?

Aproveitar os benefícios fiscais de uma ARU pode representar uma poupança significativa. Contudo, para evitar erros e garantir que não perde incentivos, é essencial seguir uma abordagem estruturada.

Assim sendo, deve:

 

1. Confirmar o Enquadramento Legal do Imóvel

Antes de qualquer decisão, deve garantir que o imóvel está efetivamente inserido numa ARU. Verifique, também, se o tipo de obra é elegível para reabilitação urbana.

Sem este enquadramento, não é possível aceder aos benefícios fiscais.

 

2. Validar os Custos Reais de Reabilitação

Um imóvel barato pode deixar de ser uma boa oportunidade se a obra for demasiado dispendiosa, por isso, deve analisar:

• • Estado atual do imóvel;
  • Tipo de intervenção necessária;
  • Custos com materiais e mão de obra;
  • Possíveis imprevistos.

 

3. Trabalhar com Técnicos Especializados

Para garantir que cumpre todos os requisitos legais, é fundamental envolver profissionais qualificados.

 Idealmente, deve contar com:

• • Arquiteto (projeto de arquitetura);
  • Engenheiro (projeto especialidades);
  • Fiscalização de obra;
  • Empreiteiro experiente em reabilitação.

Assim consegue assegurar que todo o processo cumpre a lei e permite acesso aos benefícios fiscais.

 

4. Planear o Investimento Desde o Início

A reabilitação em ARU deve ser pensada como um investimento estratégico.

Nesse sentido, deve definir:

• • Objetivo (habitação própria, arrendamento ou revenda);
  • Orçamento total (compra + obra + impostos);
  • Benefícios fiscais estimados;
  • Potencial de valorização.

Por exemplo, um imóvel em Braga, bem localizado em ARU, pode valorizar significativamente após reabilitação, sobretudo no mercado de arrendamento.

 

5. Acompanhar Todo o Processo Junto da Câmara Municipal

Os benefícios fiscais dependem do reconhecimento formal da reabilitação. Portanto, é importante:

• • Submeter corretamente o projeto;
  • Cumprir prazos e requisitos;
  • Garantir que a obra é validada como reabilitação.

 

Quantas Áreas de Reabilitação Urbana se Encontram em Vigor no Concelho de Braga?

De acordo com o Aviso n.º 9461/2023, publicado em Diário da República, as áreas classificadas como ARU incluem Braga Norte, Braga Sul, Braga Nascente e o Centro Histórico.

 

 

 

 

Qual o Período de Vigência das Áreas de Reabilitação Urbana de Braga?

As Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) de Braga, revistas em 2023 e organizadas em ARU Espaço Central e ARU Expansão da Cidade, estão em vigor por um período de 10 anos.

 

Como se Inicia um Processo de Reabilitação na Câmara Municipal de Braga?

O acesso aos benefícios fiscais numa Área de Reabilitação Urbana em Braga deve ser iniciado no momento da instrução do processo de reabilitação do imóvel, nomeadamente na fase de licenciamento ou comunicação prévia.

Este processo começa com a apresentação de um pedido de vistoria, que permitirá avaliar o estado de conservação do imóvel inserido numa Área de Reabilitação Urbana.

Por outro lado, para beneficiar da aplicação da taxa reduzida de IVA em empreitadas, basta solicitar à Câmara Municipal a emissão de uma certidão que comprove que o imóvel se localiza numa ARU.

 

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A Área de Reabilitação é uma oportunidade real para poupar e valorizar um imóvel, mas só compensa quando existe planeamento e análise.

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