A lei dos solos define as regras de ocupação e uso do solo em Portugal, estabelecendo o que pode ou não ser construído em cada tipo de terreno.

A nova lei dos solos, em vigor desde 2025, introduz mudanças importantes para proprietários e autarquias, com impacto direto no valor dos terrenos e nos processos de licenciamento.

Neste artigo, descubra a alteração da lei dos solos em Portugal, como funciona a conversão de solos rústicos em urbanos e o que deve saber antes de comprar um terreno.

O que é a Lei dos Solos?

A nova lei dos solos, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, estabelece o regime jurídico de classificação e reclassificação dos solos em Portugal.

Em termos simples, a lei dos solos define se um terreno é rústico, urbano ou urbanizável, e quais as condições necessárias para construir uma casa.

O objetivo é garantir uma utilização racional do território, preservando os recursos naturais e evitando a expansão urbana desordenada.

Qual é o Objetivo Principal da Lei dos Solos?

A principal meta da lei dos solos passa por aumentar a oferta habitacional acessível, evitando a expansão urbana desordenada e protegendo valores ambientais.

Para isso, a lei impõe que, em terrenos reclassificados, pelo menos 70% da área construída seja destinada a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados.

Além disso, mantém-se a proibição de construir em solos agrícolas de alta aptidão (Classes A e B), áreas protegidas ou zonas de risco, reforçando o equilíbrio entre desenvolvimento e respeito pelo território.

Quando Entrou em Vigor a Nova Lei dos Solos?

A lei dos solos foi atualizada a 30 de dezembro de 2024 e entrou em vigor a 29 de janeiro de 2025. No entanto, a sua aplicação produz efeitos desde 31 de dezembro.

Por outras palavras, a lei dos solos está em vigor desde o final de 2024.

O que Mudou na Nova Lei dos Solos?

Com as alterações, as regras passaram a ser mais simples e transparentes. Em suma, as principais alterações são:

Reclassificação de solos rústicos passa a ser possível em zonas contíguas a áreas urbanas;
Pelo menos 70% da construção em terrenos convertidos deve ser destinada a habitação pública, acessível ou a custos controlados;
As Câmaras Municipais passam a ter mais autonomia na aprovação das reclassificações;
Ficam proibidas novas construções em terrenos agrícolas de alta aptidão e áreas protegidas;
Simplificação dos processos administrativos para acelerar projetos de habitação e reabilitação urbana.

O que Muda para os Proprietários com a Nova Lei dos Solos?

Para quem é proprietário de terreno, as mudanças são relevantes. Antes, muitos terrenos rústicos estavam praticamente inutilizados para construção. Agora, existe a possibilidade de reclassificação para uso habitacional, o que pode valorizar o imóvel.

Contudo, essa reclassificação depende de critérios rigorosos: o terreno tem de estar contíguo a uma zona urbana, ter infraestruturas e cumprir a percentagem de habitação acessível exigida.

Por isso, antes de avançar com a compra ou uso de um terreno rústico, recomenda-se confirmar junto da Câmara Municipal e se o imóvel está elegível para este tipo de transformação.

Vai ser Possível Construir Casas em Solos Rústicos?

A nova lei dos solos permite a construção em solos rústicos previamente reclassificados como urbanos, desde que cumpram critérios como contiguidade urbana e infraestruturas garantidas.

Em contrapartida, mantêm-se restrições para solos agrícolas de alta produtividade, áreas protegidas ou zonas de risco.

Por isso, construir num terreno rústico continua a exigir um processo formal, isto é, não basta “ter vontade”, é fundamental cumprir os requisitos legais.

Quais os Requisitos para Converter um Terreno?

Nem todos os terrenos podem ser reclassificados. A nova lei dos solos define condições rigorosas para garantir que apenas áreas adequadas se tornam urbanas. Por isso:

O terreno deve estar junto a zonas urbanas consolidadas;
Tem de possuir infraestruturas básicas (acesso rodoviário, água, saneamento e eletricidade);
A reclassificação deve estar prevista ou compatível com o Plano Diretor Municipal (PDM);
O projeto deve destinar-se a habitação acessível ou pública;
A proposta deve incluir estudo técnico e parecer favorável da autarquia.

Como Transformar um Solo Rústico em Urbano?

A transformação de solo rústico em urbano é um processo administrativo que requer autorização da Câmara Municipal e parecer de entidades competentes, como a Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR). Para isso, é preciso:

Solicitar informação prévia de viabilidade de construção à Câmara Municipal;
Apresentar projeto técnico e justificativo da reclassificação;
Obter pareceres das entidades envolvidas;
Pagar as taxas municipais e encargos urbanísticos;
Formalizar a alteração no plano municipal e registar nas Finanças.

Quanto Tempo Demora a Reclassificação de um Terreno?

O prazo médio situa-se entre 6 meses e 24 meses, dependendo da autarquia e do tipo de pareceres necessários.

Os terrenos situados em áreas sensíveis, agrícolas ou de proteção ambiental exigem análises mais detalhadas e prazos mais longos.

Até Quando Posso Converter um Solo Rústico em Urbano?

Segundo a lei dos solos, tem até 31 de dezembro de 2028 para converter os terrenos rústicos em terrenos edificáveis.

Depois dessa data, discutir-se-á na Assembleia da República a possibilidade ou não de manter este regime especial.

Quanto Tenho de Pagar para Converter um Solo Rústico em Urbano?

O custo para passar um terreno rústico para um terreno urbano varia conforme o município, a área e as infraestruturas disponíveis. No entanto, há despesas comuns a considerar.

Taxas municipais: entre 300€ e 1.500€, conforme a área e localização;
Honorários técnicos: entre 500€ e 2.000€ para estudos, projetos e pareceres;
Registo e burocracia: cerca de 200€ a 500€, incluindo Conservatória e Finanças;
Encargos urbanísticos adicionais: em zonas valorizadas, podem ultrapassar os 5.000€.

Quais os Impactos da Lei dos Solos no Valor do Terreno?

A nova lei dos solos tende a valorizar terrenos urbanos e a reduzir o valor dos terrenos rústicos sem potencial de reclassificação.

Esta diferença pode ser significativa, uma vez que um terreno urbano pode valer até 10 vezes mais do que um solo rústico na mesma área geográfica.

Para investidores e promotores, é fundamental analisar a classificação atual do solo antes de qualquer aquisição.

Como Afeta a Lei dos Solos os Promotores Imobiliários?

Em termos gerais, os promotores imobiliários passam a estar sujeitos a maior planeamento prévio e maior responsabilidade ambiental.

A lei dos solos incentiva projetos de reabilitação urbana e densificação habitacional, em detrimento da expansão para novas áreas.

Além disso, as licenças de construção passam a depender do cumprimento rigoroso dos instrumentos de gestão territorial, com penalizações para construções fora dos limites legais.

Conte com Apoio Total na Compra e Valorização de Terrenos

Na floresta IMOBILIÁRIA, acompanhamos de perto todas as alterações legislativas que afetam o mercado imobiliário em Braga e região. Se está a considerar comprar ou valorizar um terreno, estamos ao seu lado para analisar: