Terreno Urbano: O que é e diferenças.
Quando se fala em comprar ou investir num terreno em Portugal, é importante compreender as diferenças entre um terreno urbano e outros tipos de terrenos.
Estas diferenças influenciam a utilização do solo, os impostos a serem aplicados e as oportunidades de construção. Mas afinal, o que é exatamente um terreno urbano e como saber se um terreno se encaixa nessa categoria?
Neste artigo vamos explorar com detalhe, ajudando-o a fazer escolhas informadas no mercado imobiliário nacional.
O Que é um Terreno Urbano?
Um terreno urbano é um espaço localizado dentro de uma zona urbana ou área que já tem infraestruturas essenciais como redes de saneamento, eletricidade, vias de acesso, e iluminação pública. Em termos simples, trata-se de um terreno preparado e qualificado para construção ou outras atividades urbanas.
Que Tipos de Terrenos Existem?
Para entender a posição dos terrenos urbanos, é importante conhecer os outros tipos de terrenos:
- Terreno Urbano – É um terreno localizado em áreas urbanizadas e preparado para construção ou outras atividades urbanas;
- Terreno Rústico – É destinado a atividades agrícolas, florestais ou pecuárias. Não é preparado para construção urbana, salvo exceções específicas previstas na legislação;
- Terreno Urbanizável – Um terreno que, apesar de não estar completamente urbanizado, pode ser convertido para uso urbano mediante certos processos administrativos e de planeamento;
Cada tipologia de terreno tem características e restrições específicas, que variam em função da sua localização e das regras impostas pelo ordenamento do território.
Como Saber se um Terreno pode ser Urbano?
Para saber se um terreno pode ser classificado como urbano, é essencial consultar a Câmara Municipal ou o PDM – Plano Diretor Municipal da localidade.
O PDM especifica a classificação de cada lote de solo e o seu uso permitido. Além disso, é possível verificar as infraestruturas existentes no local, como redes de saneamento e vias de acesso.
Qual é a Diferença Entre Terreno Rústico e Urbano?
A principal diferença entre terreno urbano e rústico reside no seu uso e na sua localização.
O terreno urbano fica situado em zonas urbanas e é reservado para construção, enquanto que o terreno rústico tendencialmente fica localizado em zonas rurais e são reservados para atividades agrícolas e florestais e têm restrições de construção.
Estas diferenças impactam o potencial de desenvolvimento e valorização do terreno, assim como os impostos a serem aplicados.
Qual é a Diferença Entre Terreno Urbanizável e Urbano?
Enquanto um terreno urbano já está pronto para construção e tem todas as infraestruturas necessárias, um terreno urbanizável ainda precisa de transformação e desenvolvimento.
Os terrenos urbanizáveis podem ser convertidos em terrenos urbanos através de planos de urbanização e loteamentos, mas este processo pode ser demorado e exige a aprovação das autoridades locais.
Ou seja, enquanto o terreno urbano está já preparado para construção, o urbanizável é uma promessa de futuro desenvolvimento, mas ainda depende de vários fatores administrativos e de investimento.
Como Avaliar um Terreno Urbano?
Para avaliar um terreno urbano é importante realizar uma avaliação completa. Assim, deve considerar:
- Localização – Verificar a localização e a proximidade de serviços e infraestrutura;
- Verificar a documentação – Deve confirmar se a documentação do terreno está atualizada e regularizada na Câmara Municipal e no Registo Predial;
- Consultar o PDM – Verifique as zonas de edificabilidade e se o terreno cumpre com os requisitos para construção;
- Potencial de construção – Verificar a viabilidade de construção, número de andares permitidos e a área máxima edificável.
- Estudo de solo – É recomendado realizar um estudo técnico para garantir que o terreno é seguro para construir;
- Infraestruturas disponíveis – Deve certificar-se de que o terreno tem acesso a redes de saneamento, eletricidade, e outras infraestruturas essenciais.
- Potencial de valorização – Deve avaliar se a zona onde se encontra o terreno tem potencial de valorização futura, como novos desenvolvimentos, escolas, ou serviços próximos.
Realizar uma avaliação minuciosa é essencial para garantir que o terreno atende às necessidades específicas e está dentro dos requisitos legais.
Qual é a Legislação Aplicável a Terrenos Rústicos?
Em Portugal, a legislação aplicável que regula os terrenos urbanos são o PDM e o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).
Estes documentos regulam o uso do solo, as áreas de construção e as limitações impostas aos terrenos urbanos. É também importante consultar a Câmara Municipal e o PDM local para entender as permissões e restrições de construção.
As Câmaras Municipais desempenham um papel importante na aplicação das leis sobre terrenos urbanos, uma vez que estas podem variar conforme a localização. Além disso, é essencial considerar os impostos associados, como o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
É Possível Passar um Terreno Rústico para Urbano?
Sim, é possível mas não é um processo simples.
Transformar um terreno rústico em urbano, depende da revisão do PDM local, é um processo com alguma burocracia e pode ser demorado uma vez que envolve a autorização das autoridades locais e a implementação de infraestruturas que tornem o terreno adequado para uso urbano.
O proprietário terá de solicitar uma alteração do uso do solo, que pode envolver estudos de impacto ambiental, taxas, e aprovação da Câmara Municipal.
Este processo, apesar de burocrático, pode aumentar significativamente o valor do terreno.
Impostos Aplicáveis a Terrenos Urbanos em Portugal
Os terrenos urbanos estão sujeitos ao pagamento anual do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), calculado com base no valor patrimonial do terreno.
O valor varia de acordo com a localização e características da propriedade. Além disso, se comprar um terreno urbano tem taxas adicionais como o IMT e o IVA.
Comprar Terreno Urbano: O Que Considerar?
Antes de comprar um terreno urbano, é fundamental ter em consideração os seguintes aspetos:
- Localização – A localização do terreno é um dos fatores mais determinantes para a valorização futura;
- Acessibilidades – Verificar se o terreno está bem servido de acessos e infraestruturas, como transportes públicos e vias de ligação;
- Viabilidade de Construção – Verificar que é possível construir conforme o desejado;
- Histórico Legal – Garantir que o terreno não tem litígios ou restrições legais;
- Custo Total – Considerar não só o preço de compra, mas também os custos de desenvolvimento, infraestruturas adicionais, e impostos que poderão ser aplicáveis.
Consultar um especialista em imobiliário, como a floresta IMOBILIÁRIA, ou um advogado pode ser útil para evitar surpresas e garantir uma transação segura.
Conclusão
Investir em terrenos urbanos pode ser uma excelente oportunidade, mas exige conhecimento e preparação. Compreender o conceito de terreno urbano, as suas diferenças entre os tipos de terrenos, as considerações legais e os impostos aplicáveis é essencial para tomar decisões informadas no mercado imobiliário.
Quer esteja a pensar em comprar, investir, ou apenas expandir o seu conhecimento, este artigo disponibiliza as informações-chave sobre como os terrenos urbanos se encaixam no desenvolvimento das cidades e na vida urbana.
Certifique-se de realizar uma análise detalhada e de consultar as entidades municipais para garantir que tudo está em conformidade com as normas legais.
Este artigo tem caráter apenas informativo e não dispensa a consulta junto das entidades competentes para obter esclarecimentos adicionais.
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