Propriedade Horizontal e Propriedade Plena: As Diferenças
adminComprar casa não é só escolher localização ou preço, há também um detalhe que pode mudar tudo: o tipo de propriedade. Entre propriedade plena e propriedade horizontal, a escolha pode afetar custos, liberdade e até a valorização do imóvel.
Neste guia simples, entenda a diferença antes de decidir.
O que é a Propriedade Plena?
A propriedade plena define-se pelo direito de uso total e exclusivo de um imóvel, seja terreno ou construção.
Além de usar, o proprietário pode fruir (receber rendas) e dispor (vender ou hipotecar) do bem.
Este caso é muito comum em moradias em Braga.
O que é a Propriedade Horizontal?
Por sua vez, a propriedade horizontal trata-se de um regime jurídico onde um edifício é dividido em frações autónomas (por exemplo, em apartamentos ou lojas), cada um com um proprietário diferente.
Ao contrário das moradias independentes, na propriedade horizontal existem espaços comuns e partilhados, tais como escadas, telhado e elevador.
Qual a Principal Diferença Entre Propriedade Horizontal e Propriedade Plena?
Em suma, a diferença principal entre a propriedade horizontal e a propriedade plena está na autonomia e partilha.
Perceba as principais diferenças entre a propriedade plena e horizontal no quadro resumo a seguir.
| Característica | Propriedade plena | Propriedade horizontal |
| Titularidade | Um único dono | Um por fração |
| Terreno | Incluído | Não incluído |
| Áreas comuns | Não têm | Existem e são partilhadas |
| Condomínio | Não existe | Existe |
| Liberdade de intervenção | Elevada | Limitada por regras |
| Custos | Suportados sozinho | Partilhados |
Direitos e Deveres em Propriedade Horizontal vs. Propriedade Plena
Os direitos e deveres em cada tipo de propriedade variam. Enquanto na propriedade plena existe maior autonomia, na propriedade horizontal há regras e decisões partilhadas entre os condóminos.
Entenda na tabela a seguir as principais diferenças.
| Característica | Propriedade plena | Propriedade horizontal |
| Tomada de decisão | Decide de forma autónoma | Decide-se em assembleia de condomínio |
| Regras aplicáveis | Sem regulamento coletivo | Sujeito a regulamento de condomínio |
| Despesas | Assumidas na totalidade pelo proprietário | Partilhadas entre os condóminos |
| Manutenção | Total responsabilidade do proprietário | Partilhadas nas áreas comuns |
| Liberdade de uso | Elevada | Limitada pelas regras do condomínio |
O que Diz a Lei Sobre Propriedade Horizontal e Propriedade Plena?
A legislação portuguesa distingue estes tipos de propriedades no Código Civil. No caso da propriedade plena, a lei (Artigo 1305.º do Código Civil) estabelece que o proprietário tem o direito de usar, usufruir e dispor do imóvel de forma livre, dentro dos limites legais. Na prática, isto significa controlo total sobre a casa e o terreno.
Já a propriedade horizontal está prevista nos Artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil. Este regime permite dividir um edifício em várias frações autónomas, cada uma com um proprietário diferente, mantendo partes comuns partilhadas.
Quais as Características Principais de uma Propriedade Plena?
Uma propriedade plena caracteriza-se por:
- Total controlo do imóvel;
- Liberdade para obras (com regras urbanísticas);
- Ausência de condomínio;
- Responsabilidade total pelos custos.
Quais são as Vantagens da Propriedade Plena?
De um modo geral, as principais vantagens de uma propriedade plena são:
1. Liberdade Total
Pode fazer obras sem depender de outros proprietários, ainda que tenha de cumprir com algumas regras, como o licenciamento de obras particulares.
2. Maior Controlo
Como é o único proprietário, é o único que decide tudo sobre o imóvel.
3. Potencial de Valorização
A longo prazo, o terreno e a casa valorizam em conjunto.
Quais são as Desvantagens da Propriedade Plena?
Apesar de existirem vantagens, as propriedades plenas também apresentam desafios, tais como:
1. Custos Mais Elevados
Todas as despesas ficam a cargo do proprietário, o que pode significar custos mais elevados com a manutenção dos espaços.
2. Investimento Inicial Maior
Normalmente, este tipo de propriedade é mais caro do que um apartamento.
Como Saber se um Imóvel é Propriedade Horizontal ou Propriedade Plena?
Para saber se o imóvel é uma propriedade horizontal ou plena, deve consultar a certidão do registo predial, a caderneta predial ou a escritura. Se mencionar fração autónoma, é uma propriedade horizontal. Se for único, é plena.
Comprar Imóvel em Propriedade Horizontal ou Propriedade Plena: O que Deve Analisar?
Antes de decidir, deve analisar aspetos como:
- Orçamento disponível;
- Tipo de imóvel pretendido;
- Custos mensais;
- Objetivo (habitação ou investimento);
- Localização.
Em Braga, ambas as opções podem ser boas, tudo depende do perfil do comprador.
O centro histórico de Braga, por exemplo, é uma área para quem procura uma fração horizontal, quer seja para viver, quer seja para comércio. Já noutros concelhos de Braga, como Vila Verde, é possível encontrar várias moradas independentes.
Quando Faz Sentido Escolher uma Propriedade Plena?
Faz sentido quando o objetivo é:
- Ter independência total;
- Evitar custos de condomínio;
- Fazer alterações ao imóvel;
- Investir a longo prazo.
É Possível Transformar Propriedade Plena em Horizontal?
Sim, é possível transformar um imóvel em propriedade plena num regime de propriedade horizontal.
De forma resumida, este processo permite dividir um imóvel em várias frações autónomas, tais como apartamentos.
Esta transformação é comum em moradias que passam a ter vários pisos independentes ou prédios antigos que são reabilitados.
O que é Necessário para Fazer Propriedade Plena?
Para ser titular de todo o imóvel, incluindo o edifício e o terreno, é necessário regularizar toda a situação legal e urbanística. Assim sendo, é preciso:
- Registo na Conservatória do Registo Predial em nome do proprietário como unidade única;
- Atualizar a Caderneta Predial, o documento fiscal que identifica o imóvel junto das Finanças;
- Ter Licença de Utilização, que confirma que o imóvel pode ser usado para habitação ou outro fim;
- Conformidade urbanística, isto é, respeitar o Plano Diretor Municipal e não estar ilegalmente dividido;
- Ausência de frações autónomas, ou seja, não pode existir divisão em propriedade horizontal registada.
É Possível Transformar Propriedade Plena em Propriedade Horizontal?
Sim, é possível transformar um imóvel em propriedade horizontal.
Na prática, isto significa dividir um único imóvel em várias frações autónomas, como apartamentos independentes.
Como Passar de Propriedade Total para Propriedade Horizontal?
Para fazer a conversão, é preciso:
- Elaborar um projeto de arquitetura, que define a divisão do imóvel em frações autónomas;
- Garantir a autonomia de cada fração, em que cada unidade tenha:
- Entrada própria ou acesso independente;
- Instalações básicas (cozinha, casa de banho);
- Condições de habitabilidade.
- Submeter o projeto à Câmara Municipal, cumprindo as regras urbanísticas;
- Obter licença de utilização atualizada, que reflita a nova divisão do imóvel;
- Constituir a propriedade horizontal e garantir que os documentos que identificam:
- Frações autónomas;
- Permilagens;
- Partes comuns.
- Registar na Conservatória do Registo Predial, para tornar a divisão oficial e legal.
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A escolha entre um ou outro tipo de propriedade influencia diretamente a sua liberdade, custos e experiência como proprietário.
Portanto, não existe uma opção melhor para todos, existe sim a opção certa para cada objetivo.
Para garantir uma decisão informada e segura, a floresta IMOBILIÁRIA ajuda a analisar cada imóvel em detalhe.
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