Contrato de Empreitada: Tudo o que Precisa de Saber

Quando se constrói ou remodela um imóvel, o contrato de empreitada é um dos documentos mais importantes a analisar.

Em suma, este contrato define responsabilidades, prazos, preços e garantias. Sem ele, o risco de conflitos aumenta.

Entenda neste guia como funciona e o que deve conter este contrato.

 

O que é um Contrato de Empreitada?

O contrato de empreitada é um acordo entre o dono da obra e o empreiteiro. Com este documento, o empreiteiro compromete-se a executar uma obra mediante pagamento de um preço acordado.

À semelhança de outros contratos, como o contrato de compra e venda, o contrato de empreitada encontra-se regulado pelo Código Civil português.

 

Quem são as Partes Envolvidas num Contrato de Empreitada?

As partes principais deste contrato são:

• Dono da obra: quem contrata e paga;
• Empreiteiro: quem executa a obra.

Podem ainda existir o fiscal de obra, os projetistas e subempreiteiros.

 

Quais os Tipos de Contrato de Empreitada?

Existem vários tipos de contrato de empreitada, sendo que a principal diferença está na forma como o preço é definido e pago.

De um modo geral, a escolha certa depende da dimensão da obra e do nível de previsibilidade do projeto.

Entre os mais comuns, destacam-se:

 

1. Empreitada por Preço Global

Neste modelo, o valor total da obra é definido logo no início, ou seja, o preço é fixo e não depende das quantidades finais executadas, salvo alterações acordadas.

Por exemplo, um proprietário contrata a construção de uma moradia por 180.000€, que inclui tudo o que está no projeto e no mapa de trabalhos. Mesmo que o empreiteiro use mais materiais do que previa, o preço mantém-se, desde que não existam alterações ao projeto.

 

2. Empreitada por Série de Preços

Aqui, o contrato define preços unitários (por exemplo, por metro quadrado, metro cúbico ou unidade). Por outras palavras, o valor final depende das quantidades efetivamente executadas.

Por exemplo, se o contrato prevê 25€ por m² de reboco, se forem executados 400 m², o valor será 10.000€. Se, por necessidade técnica, forem executados 450 m², o valor aumenta.

 

3. Empreitada Mista

Neste tipo de contrato, combina-se preço global e preços unitários, ou seja, parte da obra tem valor fixo e outra parte é medida por quantidades.

Por exemplo, a estrutura e a alvenaria são contratadas por preço global e os trabalhos adicionais, como muros exteriores ou arranjos exteriores, são pagos por medição.

 

Qual a Diferença Entre Empreitada Total e Parcial?

A diferença está na extensão da responsabilidade do empreiteiro na obra.

Na empreitada total, o empreiteiro assume a execução de toda a obra, desde o início até à conclusão.

Na empreitada parcial, o proprietário contrata apenas uma parte da obra. Por exemplo, pode contratar uma empresa para executar a estrutura da casa e, depois, contrata outro profissional para os acabamentos.

 

Quando é Obrigatório Celebrar um Contrato de Empreitada por Escrito?

O contrato de empreitada pode ser verbal, mas, na prática, deve ser sempre escrito.

De acordo com a legislação sobre o contrato de empreitada, mais concretamente o Artigo 26.º da Lei n.º 41/2015, é obrigatória redação deste contrato quando o valor da obra for superior a 10% do limite mínimo da classe 1 do alvará de construção.

De acordo com a Portaria n.º 212/2022, o limite mínimo da Classe 1 é de 200.000€, pelo que a obrigatoriedade se aplica a obras com valor superior a 20.000€.

 

 

 

 

Elementos Essenciais de um Contrato de Empreitada

Regra geral, um contrato de empreitada deve incluir:

• Penalizações por atraso;
• Direito de fiscalização;
• Procedimento de alterações.

Além destes aspetos, é essencial contar com elementos obrigatórios para o contrato ser válido. Descubra quais são no ponto a seguir.

 

Quais são os Elementos Obrigatórios de um Contrato de Empreitada?

Para ser válido em Portugal, um contrato de empreitada deve ter obrigatoriamente:

• Identificação das partes: identificação completa do dono da obra e do empreiteiro (nome/empresa, morada, NIF e representantes legais);
• Objeto do contrato (definição da obra):descrição da obra a realizar, incluindo o projeto de arquitetura e o projeto de especialidades, caderno de encargos, mapa de acabamentos e materiais a utilizar;
• Preço e forma de pagamento: o valor total ou a base de cálculo, datas de pagamento, o plano de pagamentos e o tratamento do IVA;
• Prazos de execução: data de início, prazo de execução e data prevista de conclusão/entrega da obra;
• Alvará ou Título de Registo: identificação do alvará de obras particulares ou o número de registo do IMPIC do empreiteiro;
• Garantias: definição dos prazos de garantia dos trabalhos de acordo com o Código Civil, seguros de responsabilidade civil e seguros de acidentes de trabalho.

 

Quais os Riscos de Não Ter um Contrato de Empreitada?

Caso avance para obras particulares sem contrato de empreitada, poderá enfrentar:

• Aumentos inesperados de preço;
• Atrasos sem penalização;
• Dificuldade em reclamar defeitos;
• Conflitos difíceis de provar.

 

Quais são os Erros Mais Comuns em Contratos de Empreitada?

Regra geral, os principais erros no contrato de empreitada são a ausência de um prazo claro de início e entrega da obra, assim como não detalhar os materiais a usar.

Por outro lado, é comum não prever revisões de preço nem incluir penalizações por atraso, o que pode significar mais problemas para resolver.

Assim sendo, uma minuta de contrato de empreitada pode ser útil para alinhar expectativas, mas nunca para formalizar o acordo. Para isso, deve contratar um(a) advogado(a).

 

 

 

 

Como Evitar Erros num Contrato de Empreitada?

Para reduzir os riscos associados a um contrato de empreitada de obra particular, o primeiro passo é solicitar o contrato detalhado e confirmar as referências do empreiteiro.

Por outro lado, deve pedir a inclusão de um orçamento discriminado e um calendário de pagamentos por fases no contrato, para salvaguardar-se juridicamente.

Durante todo o processo, deve ainda consultar um(a) advogado(a), para garantir a legalidade do contrato DE EMPREITADA.

 

Quais os Direitos e Deveres no Contrato de Empreitada?

Tal como noutros tipos de contratos, os envolvidos têm direitos e deveres a cumprir. Descubra quais são no quadro a seguir.

 

Parte	Direitos	Deveres
Dono da obra	Exigir o cumprimento do prazo	Pagar conforme o acordo
	Reclamar defeitos	Permitir o acesso ao local da obra
	Fiscalizar os trabalhos
Empreiteiro	Receber o pagamento	Cumprir o projeto
	Suspender os trabalhos em caso de incumprimento do dono da obra	Garantir a qualidade da execução
		Respeitar as normas legais e técnicas

 

Como Reclamar Defeitos na Obra Depois de Assinar o Contrato de Empreitada?

A lei prevê prazos de garantia para construção, por isso, se surgirem defeitos, o que deve fazer é:

1. Notificar o empreiteiro por escrito;
2. Definir o prazo para correção, de acordo com a lei;
3. Guardar provas e fotografias;
4. Recorrer à peritagem se necessário.

 

Como Rescindir um Contrato de Empreitada?

Se existir incumprimento grave, atrasos injustificados ou defeitos estruturais, é possível proceder à rescisão de contrato de empreitada.

Para tal produzir efeito, deve fazê-la por escrito, de forma fundamentada, pois nalguns casos pode haver indemnização.

 

Descubra como a floresta IMOBILIÁRIA Pode Ajudar

O contrato de empreitada é uma ferramenta essencial para proteger o investimento na construção ou remodelação de um imóvel, pois evita conflitos, atrasos e custos inesperados.

Antes de iniciar uma obra ou comprar um imóvel em fase de construção, é importante analisar toda a documentação, de preferência com a ajuda de especialistas.

Na floresta IMOBILIÁRIA, pode contar com acompanhamento especializado na análise de processos de construção e documentação, para tomar decisões seguras.

Se está a pensar construir, remodelar ou comprar casa em Braga, fale connosco antes de avançar.